Gut 95 Mio. Quadratmeter Bürofläche gibt es in den sieben größten Städten Deutschlands. Wie kaum eine Asset-Klasse sind Büroimmobilien einem Wandel unterworfen. New Work und Home-Office prägen die Arbeitswelten, zudem hat sich der Druck infolge der ESG-Kriterien stark erhöht. Vor diesem Hintergrund hat die Immobilienberatung Colliers eine Untersuchung der Obsoleszenzrisiken als Herausforderung für den Büroimmobilienmarkt durchgeführt und eine Bestandsaufnahme erstellt. Demnach drohen in den Top-Sieben-Standorten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – bis zu 69% der Büros zu veralten.
ESG im Fokus
Der Bericht beleuchtet insbesondere die Auswirkungen des „E“ für Environmental in ESG. Neben dem Klimawandel, der von Immobilien zukünftig eine stärkere Resilienz erfordern wird, sind auch gesellschaftliche Herausforderungen von großer Bedeutung. Laut Colliers stellt die Dekarbonisierung der Wirtschaft beispielsweise auch die Immobilienbranche vor Herausforderungen.
„ESG ist eine essenzielle Voraussetzung für Immobilieninvestitionen und wird nicht mehr mit Preisaufschlägen versehen werden. Stattdessen wird es zu erheblichen Wertverlusten von Immobilien kommen, wenn entsprechende Anpassungsmaßnahmen nicht vorgenommen werden“, erklärt Matthias Leube, CEO & Head of Capital Markets bei Colliers in Deutschland.
Vor allem Gebäude in den Baujahresklassen bis 2009 betroffen
Colliers hat die Büroimmobilien in die Baujahreskategorien vor 1995, von 1995 bis 2009 und seit 2010 unterteilt. Basis der Berechnung sind drei verschiedene Investitionsszenarien, in denen ermittelt wird, ab welchem Investitionsbedarf welcher Teil des Gebäudebestands unwirtschaftlich zu werden droht. Jedem Szenario liegt ein unterschiedliches Investitionsvolumen pro Gebäude zu Grunde, da laut Colliers variabel ist, wie viel „CapEX“ ( Capital expenditures) für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind.
Tendenziell sind insbesondere Gebäude in den Baujahresklassen bis 2009 gefährdet, auf die in den Top-Sieben-Standorten ein Anteil von insgesamt 81% am Büroflächenbestand entfällt. Je nach Höhe der notwendigen Investitionsausgaben von 3, 5 oder 7 Euro pro Quadratmeter und Monat sind laut Colliers in den drei Szenarien bis zu 8, 44 oder 69% des Gesamtbestandes von Veralterung gefährdet. Stuttgart und Köln haben einen älteren Flächenbestand als etwa Berlin, wo die Büros im Vergleich am jüngsten sind.
Lage wesentlicher Faktor für Veralterungsrisiko
Wie die Experten von Colliers unterstreichen, stellt die Lage einer Büroimmobilie einen wesentlichen Faktor für das Risiko zu veralten dar. So ist im weitreichendsten Szenario selbst die Hälfte des Bestandes in den CBD-Lagen von Überalterung betroffen. 83% der Bürogebäude in Neben- und Außenlagen hätten bei Mietpreiserhöhungen wenig Spielraum und könnten umfangreiche Sanierungen wirtschaftlich kaum rechtfertigen, wie es in dem Bericht heißt.
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