Das ändert sich 2020 für Mieter, Vermieter und Immobilienunternehmer

Von Stillstand ist die deutsche Immobilienlandschaft auch 2020 weit entfernt. Die ersten Reformen sind bereits in Kraft. So erhalten Haushalte mit niedrigem Einkommen seit dem 01.01.2020 mehr Wohngeld. Die Leistungserhöhung richtet sich danach, wie sich die Mieten und Einkommen in Deutschland entwickeln. Wie viel Wohngeld ein einzelner Haushalt erhält, hängt von der Größe des Haushalts, dem Einkommen und der Miete/Belastung ab. Insgesamt will die Bundesregierung dafür 1,2 Mrd. Euro zusätzlich an 660.000 Haushalte verteilen, vor allem an Rentner und Familien.

Novelliertes Geldwäschegesetz

Auch das Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie ist zum 01.01.2020 in Kraft getreten. Für Immobilienmakler sind einige Neuregelungen relevant. So soll das Geldwäschegesetz zukünftig auch bei der Vermittlung von Miet- und Pachtverträgen mit einer monatlichen Miete oder Pacht von mehr als 10.000 Euro (Nettokaltmiete) gelten. Bisher gilt es nur bei der Vermittlung von Kaufverträgen. Die Erweiterung betrifft zum einen die Identifizierung der Parteien des Miet- oder Pachtvertrages (§ 10 Abs. 6 GwG n.F.), zum anderen müssen die Tätigkeitsfelder Miete und Pacht im Risikomanagement berücksichtigt werden (§ 4 Abs. 4 Nr. 2 GwG n.F.). Änderungen gibt es auch beim Transparenzregister zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorfinanzierung: Es ist künftig öffentlich einsehbar. Bei Unstimmigkeiten im Register gilt eine Meldepflicht.

Förderung energetischer Sanierungen

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum werden seit Jahresbeginn für einen befristeten Zeitraum von zehn Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert. Hierzu wird ein neuer § 35c EStG eingefügt. Förderfähig sind folgende Einzelmaßnahmen: die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken; die Erneuerung der Fenster oder Außentüren; die Erneuerung bzw. der Einbau einer Lüftungsanlage, die Erneuerung einer Heizungsanlage, der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen.

Bis zu 20% der Aufwendungen absetzbar

Je Objekt beträgt die Steuerermäßigung 20% der Aufwendungen, höchstens insgesamt 40.000 Euro. Der Abzug von der Steuerschuld erfolgt im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr in Höhe von jeweils höchstens 7% der Aufwendungen (maximal je 14.000 Euro) und im zweiten folgenden Kalenderjahr in Höhe von 6% (maximal 12.000 Euro). Die konkreten Mindestanforderungen, die über die Energieeinsparverordnung hinausgehen, werden in einer Rechtsverordnung festgelegt. Zudem sollen 50% der Kosten für einen beteiligten Energieberater von der Steuerschuld abgezogen werden dürfen.

Baukindergeld läuft aus

Seit dem 18.09.2018 ist es möglich, für den Bau eines Einfamilienhauses oder den Kauf einer Eigentumswohnung einen staatlichen Zuschuss von 1.200 Euro je Kind und Jahr zu erhalten. Ausgezahlt wird das Baukindergeld über zehn Jahre. Anspruch auf die Förderung besteht für selbstgenutztes Wohneigentum, dessen Kaufvertrag oder Baugenehmigung zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020 unterzeichnet beziehungsweise genehmigt wurde. Trotz der positiven und großen Resonanz plant die Bundesregierung derzeit nicht, das Baukindergeld zu verlängern.

Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete verlängert

Auch bei der Berechnung der Vergleichsmieten gibt es 2020 Änderungen. Der Betrachtungszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Bundestag und Bundesrat stimmten in ihren letzten Sitzungen des Jahres dem entsprechenden Gesetz zu.

Mietpreisbremse wird verschärft

Ein Gesetzesentwurf der Bundesregierung sieht darüber hinaus vor, die Geltungsdauer der Mietpreisbremse für fünf Jahre, bis längstens zum 31.12.2025, zu verlängern. Zudem soll der Anspruch von Mietern auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aufgrund Überschreitung der zulässigen Miete bei Mietbeginn auf die ersten 30 Monate des Mietverhältnisses ausgedehnt werden. Der Gesetzentwurf befindet sich derzeit im parlamentarischen Beratungsverfahren und könnte im ersten Quartal 2020 verabschiedet werden.

Härteres Vorgehen gegen Mietwucher geplant

Der Bundesrat möchte härter gegen Mietwucher vorgehen. Er hat am 29.11.2019 einen Gesetzentwurf beschlossen, mit dem die Anforderungen an eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz reduziert werden sollen. Demnach soll es ausreichen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20% übersteigt und das Angebot an günstigerem Wohnraum gering ist. Bislang müssen Mieter nachweisen, dass sie sich vergeblich um eine günstigere Wohnung bemüht haben und der Vermieter diese Zwangslage ausgenutzt hat. Zudem soll der Bußgeldrahmen auf bis zu 100.000 Euro verdoppelt werden. Der Gesetzentwurf wird zunächst der Bundesregierung zugeleitet, die ihn anschließend dem Bundestag vorlegen wird. Der IVD zweifelt aber an, dass es tatsächlich zu einem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens kommt.

Neue Regeln für Immobilienmakler

Im August 2019 einigte sich der Koalitionsausschuss von Union und SPD auf eine bundeseinheitliche Regelung der Maklerkosten beim Kauf von in der Regel selbstgenutzten Immobilien. Künftig sollen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten überall paritätisch teilen. Das Vorhaben entspricht dem IVD zufolge im Wesentlichen dem Selbstverständnis der Branche, die sich als fairer Vermittler zwischen den Parteien eines Kaufvertrages versteht und sich überwiegend von beiden mit jeweils 3% honorieren lässt.

Bundestagsabstimmung für den 13.02.2020 geplant

Der Bundestag hat den „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ im Dezember nach erster Lesung zur weiteren Beratung an den federführenden Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen. Die Verabschiedung durch den Bundestag ist derzeit für den 13.02.2020 geplant. Inkrafttreten wird die Neuregelung voraussichtlich im Herbst 2020.

Berliner Mietendeckel geht in die heiße Phase

Besonders für Diskussionsstoff sorgt der Plant der rot-rot-grünen Landesregierung in Berlin einen Mietendeckel einzuführen. Für 1,5 Millionen vor 2014 gebaute Wohnungen sollen die Mieten fünf Jahre auf dem Stand von Mitte 2019 eingefroren und für Neuvermietungen Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung festgelegt werden. Auch eine Senkung von Bestandsmieten soll möglich sein. Viele Experten halten die Pläne allerdings für verfassungswidrig. Zudem wird befürchtet, dass der Mietendeckel zahlreiche neue Probleme hervorrufen und das Problem des Wohnungsmangels keineswegs lösen wird. Dennoch könnte das Berliner Abgeordnetenhaus dem Mietendeckel-Gesetz schon im Januar zustimmen.

Gesetzentwurf zur WEG-Reform erwartet

Ende August 2019 hat die Bund-Länder-Arbeitsgruppe ihren Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt. Auf dieser Grundlage wollte das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz einen entsprechenden Gesetzentwurf bin Ende des Jahres vorlegen. Das passierte bis dato noch nicht. Im Kern geht es darum, die Wohnungseigentümergemeinschaften flexibler, zeitgemäßer und effektiver zu machen. Unter anderem sollen Sanierungen und Modernisierungen leichter möglich gemacht, Eigentümerversammlungen vereinfacht werden und Verwalter mehr Befugnisse erhalten.

Beratung über Gebäudeenergiegesetz

Der Bundesrat hat sich am 20.12.2019 mit dem von der Bundesregierung geplanten weitgehenden Einbauverbot für Ölheizungen ab 2026 befasst. Es ist Teil des Entwurfs für ein Gebäudeenergiegesetz, das das Bundeskabinett im Rahmen des Klimaschutzprogramms beschlossen hat. Neben dem Einbauverbot für Ölheizungen ab 2026 schreibt der Gesetzentwurf vor, dass Gas- und Ölheizungen, die seit 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, nur 30 Jahre lang betrieben werden dürfen. Außerdem sieht er eine Austauschprämie für diejenigen vor, die ihre alte Ölheizung durch ein klimafreundlicheres Modell ersetzen lassen.

Kleinunternehmergrenze wird angehoben

Änderungen bei der Umsatzsteuer: Die Kleinunternehmergrenze wird zum 1. Januar 2020 von 17.000 Euro (brutto) auf 22.000 Euro (brutto) Vorjahresumsatz angehoben. Die Grenze des voraussichtlichen Umsatzes im laufenden Jahr bleibt unverändert bei 50.000 Euro. Auch bei der steuerlichen Förderung von Werkswohnungen gibt es Änderungen. Arbeitgeber können nach § 8 Abs. 2 Satz 11 EStG ihren Arbeitnehmern verbilligt Wohnraum überlassen. Arbeitnehmer müssen somit nur noch zwei Drittel des ortsüblichen Mietpreises zahlen. Das verbleibende Drittel ist steuerfrei und kein Sachbezug. Die Mietobergrenze liegt bei 25 Euro pro m². (mh)