Ein Beitrag von Daniel Preis, Co-CEO bei der Domicil Real Estate AG
Immobilien sind ein wichtiger Baustein in der privaten Altersvorsorge – das steht für die meisten Menschen außer Frage. Sie bieten echte Sach- und damit Substanzwerte. Ihr Wert schwankt nicht wie der einer Aktie. Und gerade Wohnimmobilien erfüllen unabhängig von Trends ein Grundbedürfnis des Menschen. Wer prinzipiell von einem Immobilieninvestment überzeugt ist, muss zunächst entscheiden, in welcher Form er investieren möchte.
Das selbst genutzte Wohneigentum ist in der Regel eine Entscheidung fürs Leben. Dem später einmal mietfreien Wohnen steht ein Kredit gegenüber, der über Jahrzehnte abbezahlt werden muss. Für den Vermittler hingegen ist der Job nach dem Kaufabschluss beendet. Ähnlich verhält es sich, wenn er das Investment in einen Immobilienfonds empfiehlt. Die Notwendigkeit, den Kunden bei der Umschichtung des Depots je nach Entwicklung der Finanzmärkte zu begleiten, entfällt. Ein höherer Betreuungsaufwand entsteht hingegen bei der Vermittlung einer nicht selbst genutzten Immobilie als Kapitalanlage. Für den Kunden ist diese Form der Immobilienanlage wegen der steuerlichen Absetzbarkeit sehr attraktiv und im Prinzip so unkompliziert wie ein Sparplan. Dieser Eindruck relativiert sich allerdings bei Einladung zur ersten Eigentümerversammlung.
Eine Immobilie ist kein passives Einkommen
In diesem Schreiben wird er unter anderem darüber informiert, wie er sein Stimmrecht ausüben kann. Das wirft oftmals Fragen auf, zu deren Klärung sich der Eigentümer entweder an den Vermittler, die Hausverwaltung oder sogar an beide wendet. Dasselbe Phänomen wiederholt sich, wenn der Eigentümer wichtige Dokumente, beispielsweise für die Steuererklärung, benötigt. Oder wenn sich der Mieter wegen eines Schadens meldet. Eine Immobilie ist eben kein passives Einkommen – weder für den Investor noch für den Vermittler.
Der Vermittler wird als Allround-Experte wahrgenommen
Für den Vermittler hat das Ganze eine gewisse Brisanz. Er hat das Immobilieninvestment meist im Rahmen einer ganzheitlichen Beratung vermittelt. Der Kunde hat auch sämtliche Versicherungen über ihn abgeschlossen und nimmt ihn natürlich als Allround-Experten wahr – auch in puncto Immobilieninvestment. Hinzu kommt, dass die Kundenbeziehung oft schon seit Jahren, wenn nicht Jahrzehnten, besteht und im besten Fall auch andere Familienmitglieder mit einschließt. Der Bestand ist das höchste Gut des Vermittlers und immer wieder ein Ausgangspunkt, um ein Neugeschäft abzuschließen. Um dieses hohe Gut nicht zu gefährden, will der Vermittler natürlich keine offene Flanke bieten. Fakt ist allerdings, dass sich seine Immobilienkompetenz auf den finanziellen Teil beschränkt. Mit allen darüber hinausgehenden Belangen wendet auch er sich an die Hausverwaltung.
Wie eine Rückversicherung: reibungsloses Property-Management
Daher ist für den Vermittler von entscheidender Bedeutung, dass er in der Hausverwaltung einen verlässlichen Partner hat. Im Idealfall ist der Hausverwalter mit dem Produktgeber identisch. Dann ist der ursprüngliche Verkäufer immer noch verfügbar und hat seinerseits ein hohes Interesse an einem reibungslosen Miteinander. Schließlich gibt es manchmal durchaus anspruchsvolle Themen zu klären. Zum Beispiel, wenn ein Modernisierungskonzept unter energetischen Gesichtspunkten umgesetzt werden soll und die Frage einer Sonderumlage im Raum steht. Oder wenn eine außerplanmäßige Reparatur vorgenommen werden muss. Die Hausverwaltung muss nicht nur dafür sorgen, dass alles wie am Schnürchen läuft, sondern auch mit Vermittler und Eigentümer im stetigen Dialog bleiben. Ein enormer Aufwand für alle Beteiligten. Höchste Zeit also, die Kommunikation im Dreieck Mieter, Verwalter und Kapitalanleger zu vereinfachen.
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Daniel Preis 
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