Immobilienvermögen und das übersehene Klumpenrisiko

Ein Wertpapierdepot, das ausschließlich auf deutsche Aktien setzt, entspricht heute kaum mehr den Grundsätzen guter Vermögensberatung. Deutsche Titel stehen für nur rund 2% der weltweiten Marktkapitalisierung – eine Konzentration darauf gilt zu Recht als Klumpenrisiko, und der Home Bias im Depot wird in der Beratung seit Jahren aktiv abgebaut. Beim Immobilienvermögen derselben Kunden gilt eine völlig andere Logik: Eigenheim, vermietete Wohnungen, vielleicht ein kleineres Gewerbeobjekt – fast alles in Deutschland, häufig sogar in einer einzigen Region. Was im Depot als Anlagefehler korrigiert würde, wird beim größten Vermögensbaustein stillschweigend akzeptiert. Genau hier liegt der blinde Fleck vieler Beratungsgespräche.

Der größte Baustein ist der am wenigsten diversifizierte

Die Vermögensbefragung der Bundesbank zeigt seit Jahren dasselbe Bild: Bei vermögenden Haushalten dominieren Immobilien- und Betriebsvermögen die Vermögensstruktur – nicht das Wertpapierdepot. Umso schwerer wiegt, dass ausgerechnet dieser Baustein praktisch vollständig einem einzigen wirtschaftlichen und regulatorischen Rahmen unterliegt. Zinsen, Steuerrecht, Mietrecht, energetische Sanierungspflichten, regionale Konjunktur: Jede Veränderung trifft den gesamten Bestand gleichzeitig. Hinzu kommt, dass gerade die vermietete Wohnimmobilie im Inland politische und regulatorische Risiken trägt, die im Kaufpreis selten eingepreist sind – und die der Anleger nicht diversifizieren kann, weil sein übriges Vermögen, sein Einkommen und sein Lebensmittelpunkt denselben Rahmenbedingungen unterliegen. Historisch ist diese Konzentration nachvollziehbar: Gekauft wurde, wo Marktkenntnis vorhanden war. Nähe schuf Vertrauen. Nur ist Vertrautheit kein Risikomanagement. Während Depots regelmäßig überprüft und angepasst werden, bleibt der Immobilienbestand oft über Jahrzehnte unverändert – nicht aus Strategie, sondern aus Gewohnheit.

Rückenwind ist keine Strategie

Dass diese Gewohnheit so lange nicht auffiel, hat einen einfachen Grund: Sie wurde belohnt. Die Wertsteigerungen deutscher Immobilien zwischen 2010 und 2021 waren jedoch in erster Linie kein Ausweis von Anlegergeschick, sondern ein Zinsgeschenk. Sinkende Zinsen drückten die Renditeanforderungen und trieben die Bewertungen nahezu aller Objekte – unabhängig von Lage, Qualität oder Mieterstruktur. Wer sein Immobilienvermögen weiter nach dieser Logik führt, verwechselt Rückenwind mit Strategie. Mit der Zinswende ist dieser Rückenwind entfallen, und damit rückt die Frage in den Mittelpunkt, die in der Niedrigzinsphase kaum jemand stellte: Woraus entstehen die Erträge eigentlich?

Entscheidend ist die Herkunft der Erträge

Bei produktiven Immobilien ist die Antwort eindeutig: aus der tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzung der Flächen. Unternehmen benötigen Büro- und Produktionsstandorte, Logistikdienstleister mieten Lagerflächen, Wohnraum bleibt gefragt. Aus dieser Nutzung entstehen laufende Mieterträge, die einer anderen Mechanik folgen als Börsenkurse, die täglich auf Erwartungen reagieren. Auch Immobilienmärkte durchlaufen Zyklen – die Grundlage ihrer Erträge bleibt jedoch die reale Nachfrage nach Flächen. Institutionelle Investoren sprechen deshalb heute weniger über kurzfristige Bewertungen als über die Qualität langfristiger Cashflows. Für vermögende Privatanleger ist diese Betrachtungsweise mindestens ebenso relevant – denn sie verschiebt den Maßstab: Nicht der Buchwert entscheidet, sondern die Belastbarkeit des operativen Ertrags über verschiedene Marktphasen hinweg.

Internationale Immobilien als logische Konsequenz

Wer den Immobilienbaustein so betrachtet, gelangt zwangsläufig zur nächsten Frage: Warum sollte ausgerechnet dieser Teil des Vermögens an der Landesgrenze enden? Institutionelle Investoren beantworten das seit Langem eindeutig. Sie investieren über Regionen hinweg und kombinieren Märkte mit unterschiedlichen wirtschaftlichen Treibern – nicht um auf einen vermeintlich besten Standort zu setzen, sondern um Ertragsquellen breiter aufzustellen. Internationale Immobilienmärkte entwickeln sich selten im Gleichklang: Wirtschaftswachstum, Bevölkerungsentwicklung und die Nachfrage nach einzelnen Nutzungsarten verlaufen regional sehr unterschiedlich. Genau diese Unterschiede gleichen Schwankungen einzelner Märkte aus.

Vor diesem Hintergrund rücken Märkte wie die USA in den Fokus – einer der größten und liquidesten Immobilienmärkte weltweit, mit unterschiedlichen Wirtschaftsregionen, professionellen Marktstrukturen und hoher Transparenz. Es geht dabei ausdrücklich nicht um ein Entweder-oder zwischen Deutschland und den USA, sondern um dieselbe Logik, die bei Aktien längst selbstverständlich ist: Risiken verteilen, unterschiedliche Wirtschaftszyklen nutzen, das Vermögen breiter aufstellen.

Die unbequeme Frage an die Beratung

Am Ende bleibt eine Konsistenzfrage, die sich jeder Vermittler stellen sollte: Wer beim Wertpapierdepot internationale Diversifikation als Standard vertritt, beim deutlich größeren Immobilienvermögen aber schweigt, berät nicht falsch – aber inkonsequent. Produktive Sachwerte gewinnen nicht deshalb an Bedeutung, weil sie eine neue Anlageklasse wären, sondern weil sie den Blick auf die Funktion des Gesamtportfolios verändern: Neben Wachstum und Liquidität rückt die Frage nach stabilen, operativ erwirtschafteten Erträgen wieder in den Mittelpunkt. Gerade vermögende Anleger, deren Aktienportfolio längst global aufgestellt ist, dürften bei ehrlicher Betrachtung feststellen, dass ihr größter Sachwertbaustein noch immer einer Logik folgt, die aus einer anderen Zeit stammt. Diesen Widerspruch anzusprechen ist unbequem. Es trotzdem zu tun, zeichnet gute Beratung aus. P

Weitere Meldungen rund um das Thema Baufinanzierung und den Immobilienmarkt finden Sie in unserer Rubrik „Immobilien“.

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