Deutschlands Infrastruktur ist in die Jahre gekommen, doch die neue Regierung zieht endlich die Notbremse. Mit dem Bundeshaushalt 2025 und dem 500-Milliarden-Investitionspaket werden entscheidende Schritte unternommen, um den Wirtschaftsaufschwung zu fördern und das Land für die Zukunft fit zu machen. Für das laufende Jahr sind Rekordinvestitionen von über 115 Mrd. Euro vorgesehen, die bis 2029 auf fast 120 Mrd. Euro pro Jahr steigen sollen. Diese Mittel fließen in Schulen, Kitas und Krankenhäuser sowie in die Modernisierung von Bahnstrecken, Brücken und Straßen. Darüber hinaus werden sie in die dringend notwendige Digitalisierung und den Klimaschutzmaßnahmen investiert.
Für den Sozialen Wohnungsbau und die Städtebauförderung werden Mittel in Höhe von rund 4 Mrd. Euro jährlich ab 2025 direkt im Kernhaushalt bereitgestellt. Zusätzlich sollen aus dem neuen Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität rund 327 Mio. Euro in Wohnungsbauprogramme fließen. Für Förderungen im Baubereich ist ein Gesamtbetrag von 11,25 Mrd. Euro zusätzlich vorgesehen.
Gelingt der Wandel?
Trotz dieser signifikanten Investitionen bleibt die Frage, ob sie ausreichen, um die Wohnungsnot in Deutschland nachhaltig zu lindern. Das DIW wie auch das IfW Kiel halten die geplanten Ausgaben für den Wohnungsbau angesichts des dramatischen Nachfrageüberhangs und der hohen Baukosten für einen Tropfen auf den heißen Stein. Die Frage ist also nicht nur, ob der Wandel gelingt, sondern auch, wer in der neuen Realität noch angemessen wohnen kann.
Neubau zwischen Zinslast und Genehmigungsstau
Die Liste der Probleme ist lang und mittlerweile branchenübergreifend bekannt: hohe Baukosten, knappe Ressourcen, langwierige Genehmigungen. Neubauprojekte werden gestoppt, umgeplant oder gar nicht erst auf den Weg gebracht. Hinzu kommt eine neue Dynamik: Das 500-Milliarden-Euro-Sondervermögen könnte durch eine steigende Staatsverschuldung zu erneutem Aufwärtsdruck bei den Zinsen führen. Zwar könnte die jüngste Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) um 0,25 Prozentpunkte die Finanzierungskosten für Neubauprojekte etwas lindern, doch die finanziellen Herausforderungen bleiben bestehen. Die Hoffnungen auf eine schnelle Stabilisierung des Marktes durch niedrigere Zinsen sind gedämpft. Für den Wohnungsneubau verschärft sich die Lage weiter: Finanzierungen bleiben teuer, während die Ertragsaussichten sinken. Ebenfalls im Sinkflug ist die Zahl der Baugenehmigungen. Viele Projekte ruhen oder werden gestrichen. Die neue Förderung für klimafreundlichen Neubau greift nur eingeschränkt – die Anforderungen sind oft zu hoch. Der Wohnungsbau steckt in einer strukturellen Pause und kann kurzfristig nicht zur Entspannung des Marktes beitragen.
Bestand: Schneller verfügbar, besser kalkulierbar
Wenn der Neubau stockt, rückt der Bestand in den Fokus, und das aus guten Gründen. Ein entscheidender Vorteil ist die Verfügbarkeit: Während Neubauten Jahre bis zur Fertigstellung brauchen, kann sanierter Bestand deutlich schneller wieder dem Markt zugeführt werden. In Zeiten akuter Wohnraumnot zählt genau das. Hinzu kommt die Lagequalität: Viele Bestandsobjekte befinden sich in gewachsenen Quartieren mit vorhandener Infrastruktur wie Fernwärme, öffentlichem Nahverkehr oder digitalen Netzen. Hier ist längst Realität, was andernorts erst aufwendig geschaffen werden muss. Nicht zuletzt punktet der Bestand durch seine bessere Kalkulierbarkeit. Substanz, Mietniveau, Modernisierungspotenzial – all das lässt sich deutlich verlässlicher einschätzen als beim Neubau, dessen Wirtschaftlichkeit von vielen Variablen abhängt.
Investieren mit Bodenhaftung
Genau das suchen private Investoren in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Damit rückt der Wohnungsbestand in den Fokus. Vermietete Wohnungen in guten Lagen bieten planbare Mieten, Einstiegspreise unter Neubaukosten und steuerliche Vorteile durch Abschreibungsmöglichkeiten. Die Immobilie selbst ist greifbar, der Standort etabliert, die Nachfrage stabil. Das macht den Bestand für viele Investoren zur überlegenen Alternative – nicht trotz, sondern gerade wegen der aktuellen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt.
Die Vorliebe für Bestandsimmobilien ist zudem Teil eines breiteren Trends, bei dem Investoren zunehmend auf Solidität statt auf maximale Rendite setzen. In wirtschaftlich volatilen Zeiten sind stabile und langfristige Investments gefragt, und die Bereitschaft, moderate Renditen in Kauf zu nehmen, wächst. Die bessere Planbarkeit und ein geringeres Risiko sind derzeit die stärkeren Argumente.
Infrastruktur als Standortbooster: Transformation wirkt in den Bestand
Auch wenn der klassische Wohnungsbau im neuen Sondervermögen kaum eine Rolle spielt – seine Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt werden dennoch spürbar sein. Denn der Investitionsschub in Infrastruktur verändert die Rahmenbedingungen. Zwar indirekt, aber auch nachhaltig. Wo Wärmenetze entstehen, Bahnanschlüsse modernisiert oder digitale Netze ausgebaut werden, steigt die Standortqualität – mit konkreten Folgen für Lagen, die bisher eher unauffällig waren.
Für Kapitalanleger bedeutet das: Wer genau hinschaut, erkennt Chancen jenseits der bekannten Metropolenkarten. Regionen und Städte, die etwa durch Fernwärmeprojekte oder Smart-City-Förderung vom Infrastrukturausbau profitieren, gewinnen an Wert. Der Standort von morgen definiert sich nicht mehr allein durch seine Geschichte, sondern zunehmend über seine Transformationsfähigkeit.
Der philosophische Blick nach vorn
Wird 2030 der energieeffiziente Neubau am Stadtrand das Maß aller Dinge sein? Oder das klug modernisierte Altbauquartier mit guter Anbindung, lebenswertem Umfeld und gewachsener Struktur? Die Antwort ist weniger eine technische als eine mentale: Entscheidend ist, wie der Lebensraum mit der bestehenden Gemeinschaft und der Infrastruktur harmoniert und ganzheitliche Lebensqualität bietet. Es geht um die Frage, welche Art von Quartier das soziale Gefüge langfristig stärkt, die Verbundenheit mit der Umgebung fördert und den Menschen in den Mittelpunkt stellt. Investitionen in ein lebendiges, nachhaltiges und zukunftsfähiges Umfeld zahlen sich langfristig aus.
Die nächste Weiche stellt die Koalition
Spannend bleibt, ob die Politik über das Sondervermögen hinaus weitere Impulse setzt. Die im Koalitionsvertrag angedachte steuerliche Förderung preiswerter Mieten könnte das Vermieten wieder attraktiver machen, die Anhebung der Grenze für Kleinmodernisierungen auf 20.000 Euro bis Ende 2025 Investitionen in den Wohnungsbestand fördern. Das sind Schritte in die richtige Richtung, doch um echte Investitionsanreize zu schaffen, sind künftig weitreichendere Maßnahmen erforderlich.
Bild: © Domicil Real Estate
Daniel Preis 
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