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Investments in Wohnimmobilien: Die Frage ist nicht, ob, sondern wo
22. Mai 2019

Investments in Wohnimmobilien: Die Frage ist nicht, ob, sondern wo

Die Preise für deutsche Wohnimmobilien ziehen seit Jahren stark an. Vor allem in den Metropolen bewegen sie sich zum Teil bereits auf einem Niveau, auf dem weitere Wertsteigerungen fraglich und die Ankaufrenditen niedrig sind. Investoren haben aber mehrere Möglichkeiten, um diesem Dilemma zu entkommen.

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Die Preise für deutsche Wohnimmobilien ziehen seit Jahren stark an. Vor allem in den Metropolen bewegen sie sich zum Teil bereits auf einem Niveau, auf dem weitere Wertsteigerungen fraglich und die Ankaufrenditen niedrig sind. Investoren haben aber mehrere Möglichkeiten, um diesem Dilemma zu entkommen.

Investments in Wohnimmobilien: Die Frage ist nicht, ob, sondern wo
Lagen unbefangen identifizieren

In diesem Dilemma haben Investoren mehrere Möglichkeiten: Sie können Abstriche bei der Qualität der Objekte in Kauf nehmen oder zu einem früheren Zeitpunkt der Wertschöpfungskette investieren – also Value-Add-Strategien verfolgen oder bereits im Stadium der Projektentwicklung einsteigen. Das Potenzial für Wertsteigerungen und Cashflow-Renditen ist dann wesentlich höher. Allerdings ist diese Strategie mit größerem Aufwand und höherem Risiko verbunden. Dieser Herausforderung lässt sich mit einer breiten Streuung oder einem möglichst hohen Maß an eigener Kontrolle begegnen.

Neue Ansatzpunkte suchen

Eine weitere Möglichkeit ist es, bei Makro- und Mikrolagen neue Ansatzpunkte zu finden. Viele Investoren konzentrieren sich auf die guten Lagen in den Metropolen, ähnlich wie bei Büroobjekten. Doch gerade die Wohnungsmärkte sind vielfältiger aussichtsreich. So gibt es zum einen Städte, die in den einschlägigen Rankings zu Wirtschaftskraft, Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung oder Lebensqualität regelmäßig schlecht abschneiden. Das trifft auf einige Standorte im Ruhrgebiet zu sowie auf andere, strukturschwächere Regionen. Das bedeutet jedoch keineswegs, dass es nicht auch in solchen Städten attraktive Mikrolagen – also Stadtviertel oder Straßenzüge – gibt, in denen die Menschen gerne leben, in denen deshalb geringer Leerstand herrscht und Potenzial für steigende Immobilien­werte und Wohnungsmieten besteht.

Potenziallagen früh erkennen

Auf der anderen Seite gibt es den umgekehrten Fall: Selbst in Städten mit hoher Wirtschaftskraft und Lebensqualität finden sich weniger attraktive Wohnlagen oder Standorte, die schon sehr teuer geworden sind und deshalb wenig Entwicklungspotenzial aufweisen. Im Falle der großen Metropolen haben sich einige dieser Lagen innerhalb relativ kurzer Zeit zunächst zu aufstrebenden und schließlich zu etablierten Quartieren entwickelt. Inzwischen werden für sie mitunter die höchsten Immobilienpreise und Mieten aufgerufen. Angesichts dessen sind diese Lagen für Investoren oftmals nicht mehr erste Wahl. Eine alternative und vielversprechende Investmentstrategie besteht deshalb darin, frühzeitig echte Potenziallagen zu identifizieren. Diese haben die Chance, sich zu etablierteren Mikrostandorten weiterzuentwickeln. Entwicklungen wie diese lassen sich in Berlin sehr gut beobachten: Zuerst war es der Prenzlauer Berg, dann Kreuzberg, aktuell scheinen etwa Teile Neuköllns eben diesen Weg eingeschlagen zu haben. Moabit oder Tempelhof haben womöglich das Potenzial, eine ähnliche Rolle einzunehmen. Entscheidend ist, die Kriterien zu erkennen, die auf eine solche Entwicklung in der Zukunft hindeuten.


Gabriele Volz Gabriele Volz



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