Landgericht kippt Mietpreisbremse

Die im November 2016 in Kraft getretene Mietpreisbremse im Bundesland Niedersachsen ist aufgrund eines Formfehlers ungültig. Die Verordnung gestattete lediglich eine 10% höhere Miete bei Neuvermietungen im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete und sollte den angespannten Wohnungsmarkt in einigen Gebieten des Landes entspannen.

LegalTech stellt Mietrückforderungen

Der nun gefällten Entscheidung des Landgerichts lag die Klage des LegalTechs wenigermiete.de zugrunde. Die Betreiber des Internetportals hatten zu viel gezahlte Miete zurückverlangt sowie Auskunft über frühere Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhungen gefordert. Zwei Mieter aus Hannover hatten ihre Ansprüche dafür wirksam an den Rechtsdienstleister abgetreten.

Bereits Amtsgericht sieht Formfehler

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, nachdem es zu der Überzeugung gelangt war, die niedersächsische Mieterschutzverordnung sei aufgrund von Formfehlern unwirksam. Bereits damals hatte die Entscheidung für Verunsicherung gesorgt, doch das LegalTech ging in Berufung.

Begründung für angespannten Wohnungsmarkt fehlt

Vor dem Landgericht (LG) Hannover fiel nun die für die Landesregierung ernüchternde Entscheidung: Die Mietpreisbremse ist nach Ansicht des LG tatsächlich ungültig. Das Gericht rechtfertigte sein Urteil damit, dass die erforderliche Begründung fehle, weshalb bestimmte Gebiete einen angespannten Wohnungsmarkt aufwiesen.

„Angespannter Wohnungsmarkt“ nicht ausreichend konkretisiert

Wenn einzelne Bundesländer eine Verordnung in Mietsachen erlassen wollen, die in Bundesrecht eingreift, muss diese Ermächtigung begründet werden. Zwar hat Niedersachsen seine Ermächtigung mit dem Vorherrschen eines angespannten Wohnungsmarkts in einzelnen Gebieten begründet, aber was unter einem angespannten Wohnungsmarkt zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht spezifiziert.

Mögliche gesetzliche Kriterien

Bereits das Amtsgericht hatte das Fehlen von nachvollziehbaren Kriterien bemängelt. Derartige gesetzliche Kriterien wären nach Ansicht des Gerichts:

• stärker als im Bundesdurchschnitt steigende Mieten
• überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte
• wachsende Wohnbevölkerung ohne ausreichende Neubautätigkeit
• geringer Leerstand bei großer Nachfrage

Begründung wurde als PDF nachgeliefert

Die niedersächsische Landesregierung hatte im März 2018 ein PDF-Dokument veröffentlicht, das die Begründung für den angespannten Wohnungsmarkt in einigen Gebieten enthielt. Jedoch sei eine nachgelieferte Begründung nicht ausreichend, da derartige Dokumente bereits beim Inkrafttreten der Verordnung vorliegen müssen, so das Gericht.

Neufassung in Planung

Noch im Oktober 2019 hatte das zuständige Ministerium mitgeteilt, dass keine Zweifel an der Wirksamkeit der Verordnung bestünden. Das Landesbauministerium arbeitet bereits an einer Neufassung der Verordnung. Da sich die Lage bezüglich Neubauten und Miethöhe seit 2016 geändert hat, wird die Mietpreisbremse voraussichtlich nicht mehr alle bisher von der Regelung betroffenen Gebieten umfassen. (tku)

LG Hannover, Urteil vom 12.08.2020, Az.: S 7/20

Bild: © Trueffelpix; © elena3567 – stock.adobe.com