Markt für Mehrfamilienhäuser verbucht Rekordergebnis

Seit 2010 ist ein kontinuierlicher Anstieg des Transaktionsvolumens für Mehrfamilienhäuser zu beobachten. Diese Entwicklung hält auch aktuell an. Trotz Corona-Pandemie erzielte der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser im Jahr 2021 ein weiteres Rekordergebnis. So zeigt eine Hochrechnung von Engel & Völkers Commercial einen neuerlichen Anstieg des Verkaufsvolumens um 2,6% auf rund 39,5 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2020 waren es 38,5 Mrd. Euro. Die Anzahl an verkauften Zinshäusern blieb nahezu stabil.

Knappes Angebot und Nachfrageüberschuss

Die verbesserte wirtschaftliche Situation und die damit einhergehende positivere Einkommenssituation vieler Mieterhaushalte, fehlende Anlagealternativen und das anhaltende Niedrigzinsniveau hätten zum einem Nachfrageüberschuss auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser geführt, so Engel & Völkers Capital. Die Zahl der gehandelten Renditeobjekte habe mit dieser Entwicklung nicht mithalten können. So weist der neue „Marktbericht Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial für 2021 mit 41.500 gehandelten Objekten einen Wert fast auf Vorjahresniveau aus. 2010 waren es rund 41.400 gehandelte Mehrfamilienhäuser.

„Vor allem die anhaltende Angebotsknappheit sowie die pandemiebedingten Verzögerungen im Verkaufsprozess haben zu weniger Abschlüssen geführt“, erklärt Jan Kotonski, Head of Content, Data Strategy & Research bei Engel & Völkers Commercial.

Preisanstieg bedingt dynamische Entwicklung

Die dynamische Entwicklung des Transaktionsvolumens auf dem Zinshausmarkt in den vergangenen Jahren werde hauptsächlich durch das gestiegene Preisniveau gestützt, so Engel & Völkers Capital. Von 2016 bis 2021 hätten die Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser im Bestand im Mittel um rund 68,5% zugelegt. Seit 2018 hätten sich die durchschnittlichen Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser jährlich um über 10% erhöht. „2021 gab es im zweiten Halbjahr gegenüber dem Vorjahresvergleich sogar einen extremen Anstieg um rund 18,8%“, betont Kotonski. Infolgedessen lag der durchschnittlich inserierte Angebotspreis im Jahr 2021 bei rund 1.996 Euro pro Quadratmeter. Wegen wirtschaftlicher Unsicherheiten auf dem Gewerbeimmobilienmarkt infolge der Pandemie sind Wohninvestments noch stärker ins Blickfeld sicherheitsorientierter Anleger gerückt.

Diskrepanz zwischen Miet- und Preiswachstum

Im Vergleich zum Anstieg der Preise haben die Mieten für Bestandswohnungen in den vergangenen fünf Jahren viel weniger zugelegt. Bundesweit stieg Auswertungen von Engel & Völkers Commercial zufolge die durchschnittliche Angebotsmiete zwischen 2016 und 2021 um rund 19,2% auf 8,71 Euro pro Quadratmeter. Die Kluft zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung hat sich somit vergrößert. Investoren müssen folglich mit längeren Amortisierungszeiträumen ihrer Investments rechnen.

Entwicklung in Wachstums- oder Schrumpfungsregionen

„Dieses Missverhältnis spiegelt sich in allen Regionen unabhängig von der Bevölkerungsentwicklung wider“, betont Kotonski. Um dies zu belegen, werden die Regionen in Deutschland in Wachstums-, Stagnations- und Schrumpfungsregionen unterteilt, in Abhängigkeit davon, ob die Bevölkerungsentwicklung der vergangenen fünf Jahre über +1%, zwischen +1% und – 1% oder unter –1% lag. Von den 71 analysierten Städten im aktuellen Marktbericht sind 44 als Wachstumsregion zu bezeichnen, 19 als Stagnationsregion und acht als Schrumpfungsregion.

Laut Marktanalyse haben die mittleren Angebotsmieten für Bestandswohnungen im Zeitraum von 2016 bis 2021 in den Wachstumsregionen am stärksten angezogen. Dort legten die Mietpreise einen Anstieg um durchschnittlich 22,8% hin. Die Stagnationsregionen folgten jedoch nur knapp dahinter mit einem Plus von 21,7%. Auch in den sogenannten Schrumpfungsregionen stieg die durchschnittlich geforderte Miete um 14,9%.

Preise driften zusehends auseinander

In den Stagnationsregionen legten die mittleren Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser mit 69,8% sogar stärker zu als in den Wachstumsregionen mit 67,9%. „Zwar ist dies sicherlich auf das bereits im Jahr 2016 sehr hohe Preisniveau in vielen Wachstumsregionen zurückzuführen. Dass jedoch selbst in den Schrumpfungsregionen die durchschnittlich geforderten Kaufpreise um 58,3% zulegten, zeigt, dass die rasante Immobilienpreisentwicklung der zurückliegenden Jahre weniger auf Wanderungsbewegungen und veränderte Wohnraumnachfrage zurückzuführen ist, sondern primär auf konjunkturellen, finanzpolitischen und Nachfrageeffekten basiert“, erläutert Kotonski. Unabhängig vom Regionstyp kletterten die Angebotspreise für Renditeobjekte im Bestand auf Kreisebene bundesweit auf durchschnittlich 68,5% im Untersuchungszeitraum. Deutliche Preiszuwächse waren in den Metropolregionen, und zwar besonders außerhalb der Kernstädte, zu beobachten. In 23 Stadt- und Landkreisen haben sich die Preise laut Engel & Völkers Capital in den vergangenen fünf Jahren sogar mehr als verdoppelt.

Geht es mit der Wertsteigerung weiter?

Ob sich die starken Wertsteigerungen der vergangenen Jahre wiederholen können, ist fraglich. Immerhin sind moderatere, aber weiterhin immer noch positive Entwicklungen zu erwarten. Immobilieneigentümer, die mit Verkaufsgedanken spielen, dürften Engel & Völkers Commercial zufolge die größten Wertsteigerungen bereits in den vergangenen Jahren erzielt haben. Nichtsdestotrotz bleibe das Zinshaus auch zukünftig eine krisenfeste Anlageform. (tk)