Das unabhängige Forschungs- und Beratungsinstitut empirica hat seinen ersten Wohnungsmarktbericht vorgelegt mit einem umfassenden Ausblick auf den Wohnungsmarkt 2026. Schwerpunkte der Analyse sind die Entwicklung von Nachfrage, Angebot und Preisen auf dem Wohnungsmarkt.
Die Experten von empirica gehen davon aus, dass sich im Jahr 2026 die wesentlichen Trends der letzten Jahre im Grundsatz fortsetzen. „Von Trendbrüchen ist nicht auszugehen, da sich die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes nicht wesentlich verändert haben bzw. verändern werden“, wie es in der Studie heißt.
Die Autoren des Berichts rechnen mit stagnierenden bis leicht steigenden Wohnungsbauzinsen bei einer weiterhin schwachen Wirtschaftsentwicklung mit nominalen Einkommenssteigerungen, die aber nicht wesentlich oberhalb der Inflationsrate liegen werden. Die Angebotsmieten dürften weiter steigen und die Wohnraumknappheit trotz stagnierender Bevölkerungszahlen weiter zunehmen. Aufgrund der hohen Zinsen werden die Kaufpreise erneut stagnieren – so einige Eckpunkte der Prognose.
Zur Entwicklung der Neubau- und Bestandsmieten
Kaufpreise und Mieten für Neubauwohnungen werden maßgeblich durch Bau- und Grundstückskosten bestimmt. Zur Kostendeckung müssten in westdeutschen Großstädten die Neubaumieten inzwischen rund 20 Euro pro Quadratmeter betragen, so die Studienautoren. Auf diesem Niveau dürfte sich nach Einschätzung von empirica der neue marktwirtschaftliche Gleichgewichtspreis bewegen. Derzeit werde dieses Niveau aber erst an einigen Standorten wie in München und Umland, Frankfurt/Main oder Hamburg erreicht, so dass sich Neubauprojekte in der Breite noch nicht lohnen würden. Auch bei den Angebotsmieten für Bestandswohnungen ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen, und zwar im Bereich von 3 bis 4%. IM Jahr 2025 hatte die Zunahme im Schnitt 4,4% betragen. „Während diese Werte in den Metropolen bereits weitgehend erreicht sind, stehen in vielen Mittelstädten noch spürbare Anpassungen bevor“, erklärt Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands von empirica.
Stagnation der Kaufpreise von Bestandswohnungen
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand sind bundesweit nach ihren deutlichen Anstiegen in den 2010er Jahren mit dem schnellen Anstieg der Zinsen ab Frühjahr 2022 gesunken. Seit Anfang 2024 haben sich die Kaufpreise nominal wieder leicht erhöht. Mit der leichten Erholung könnte es laut Simons aber schon wieder vorüber sein. „Am aktuellen Rand, im letzten Quartal 2025, stagnierten die Kaufpreise, was einhergeht mit dem Wiederanstieg der Zinsen auf zuletzt rund 3,6%“, heißt es im Bericht. Für das laufende Jahr 2026 sei angesichts der sich vermutlich seitwärts bewegenden Zinsen mit einer Stagnation der Kaufpreise bei Bestandswohnungen zu rechnen. Ebenfalls möglich sei aber auch ein leichter Anstieg der Zinsen für Wohnungsbaukredite, sodass empirica zufolge auch ein geringfügiger Rückgang der Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand möglich sei. Sinkende Zinsen und steigende Kaufpreise halten die Experten im Jahr 2026 hingegen für unwahrscheinlich.
Seite 1 Prognose zu Immobilienpreisen und Mieten 2026
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