Reha-Immobilien bleiben als Investment gefragt

In den vergangenen Jahren war der Investmentmarkt für deutsche Rehakliniken von einer hohen Nachfrage, einem geringen Produktangebot und Nettoanfangsrenditen zwischen 5,5 und 6,0% geprägt. Dies berichtet die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Der Rückblick zeige eine starke Volatilität im Transaktionsvolumen aufgrund der schwankenden Produktverfügbarkeit. Waren seit 2010 Deals mit deutschen Rehakliniken im Gesamtwert von unter 200 Mio. Euro üblich, waren in den Jahren 2014 und 2018 unerwartet hohe Volumina von knapp unter 1 Mrd. Euro zu verzeichnen.

Transaktionsgeschehen derzeit leicht rückläufig

Momentan sei den Experten von C&W zufolge ein leicht rückläufiges Transaktionsgeschehen zu beobachten. Schließlich hemmt das schwierige Finanzierungsumfeld die M&A-Aktivitäten. Für 2023 konstatiert C&W ein Ergebnis von 67 Mio. Euro. Dies bewegt sich unter dem langjährigen Durchschnitt.

Knappes Angebot als Hemmschuh

„Der demografische Wandel in Deutschland garantiert eine dauerhaft hohe Nachfrage nach Reha-Immobilien, die sich als resiliente und konjunkturunabhängig funktionierende Assets bei Anlegern trotz der derzeitigen Herausforderungen im Transaktionsgeschehen großer Beliebtheit erfreuen. Aber der Produktmangel verhindert ein stärkeres Marktgeschehen“, erklärt Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei C&W. „Wir hätten in den vergangenen Jahren das Fünf- bis Zehnfache an Transaktionsvolumen gesehen, wenn es mehr Rehakliniken auf dem Markt gäbe, so Knod weiter.

Viele Rehakliniken sind 35 Jahre und älter

Die stationäre Rehabilitation in Deutschland erlebte von Ende der 1980er bis Mitte der 1990er-Jahre ihre Hochphase. Um den Bedarf an stationären Rehabilitationsplätzen erfüllen zu können, wurden zahlreiche Rehakliniken gebaut, von denen viele noch heute im Betrieb sind. Im Zuge der restriktiveren Vergabe von Rehabilitationsmaßnahmen seit Mitte der 1990er-Jahre wurde weniger gebaut. Viele der derzeit betriebenen Einrichtungen sind 35 Jahre und älter.

In den vergangen 30 Jahren gab es deutschlandweit zwischen 1.100 und 1.400 Einrichtungen. Die Schwankungen sind auf wechselnde gesetzliche Vorgaben und Fallzahlen zurückzuführen. 2022 gab es in Deutschland laut C&W 1.089 Einrichtungen mit zusammen 161.725 Betten und einer Belegungsquote von 74,9%. Auf private Betreiber entfielen 2022 etwas über die Hälfte der Einrichtungen (589). Die Deutsche Rentenversicherung ist einer der großen öffentlicher Träger und betreut aktuell 102 Rehakliniken. Der Marktanteil öffentlicher Träger liebt bei 19%.

Konsolidierung bei Betreibern

Der private Markt ist gekennzeichnet von Fusionen und Übernahmen: Größere Betreiber kaufen kleinere Einrichtungen. Laut C&W wird dieser Trend durch den Generationswechsel in inhabergeführten Rehakliniken verstärkt, für die sich häufig kein passender und finanziell liquider Nachfolger finden lässt. Vor allem kleinere Betriebe stehen vor wirtschaftlichen Herausforderungen angesichts Veränderungen in der Finanzierungsstruktur, steigender Energiekosten, verschärfter Qualitätsstandards und des Fachkräftemangels.