Wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, vertraut auf einen soliden Zustand des Hauses und die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers. Doch diese Erwartung kann trügerisch sein: Zeigen sich nach dem Kauf gravierende Mängel oder rechtliche Probleme, bleibt der Käufer oftmals auf den Kosten sitzen. Denn nahezu jeder Immobilienkaufvertrag enthält einen umfassenden Haftungsausschluss für Sachmängel vor Gericht wird dann häufig darüber gestritten, ob dieser Ausschluss im Einzelfall tatsächlich greift.
Eine aktuelle Entscheidung der 6. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Frankenthals zeigt: In bestimmten Fällen ist ein Rückgriff auf den Verkäufer durchaus möglich – nämlich dann, wenn dieser den tatsächlichen Zustand der Immobilie bewusst verschleiert oder wichtige Informationen zurückhält. In einem solchen Fall greift der Haftungsausschluss nicht, da bei arglistiger Täuschung keine wirksame Haftungsbefreiung möglich ist.
Kernsaniert, aber mit alten Leitungen und ohne Genehmigung
Im konkreten Fall hatte eine Käuferin ein Anwesen in Neustadt an der Weinstraße für mehr als 600.000 Euro erworben. Im Maklerexposé wurde das Objekt als „liebevoll kernsaniert“ angepriesen. Tatsächlich verschwieg die Verkäuferin jedoch, dass es Probleme mit der Baugenehmigung gab: Nach einem Telefonat mit der Stadtverwaltung wusste sie, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse keine Genehmigung vorlag.
Kurz nach dem Kauf forderte die Stadtverwaltung die neue Eigentümerin auf, Terrasse und Treppe zu beseitigen, da diese unzulässig auf einem Nachbargrundstück errichtet worden waren. Hinzu kam: Ein von der Käuferin beauftragter Elektriker stellte fest, dass die Elektroinstallation keineswegs neuwertig war, sondern dem Stand der 1990er Jahre entsprach. Aus Sicht der Käuferin konnte daher von einer „Kernsanierung“ keine Rede sein. Sie erklärte die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vom Vertrag zurück.
Gericht: Arglistige Täuschung trotz Haftungsausschluss
Die Richterin am Landgericht gab der Käuferin recht. Sie sei getäuscht worden, weil die Verkäuferin den Konflikt mit der Stadtverwaltung bewusst verschwiegen und gleichzeitig den Zustand des Hauses falsch dargestellt habe. Das Maklerexposé sei als öffentliche Äußerung der Verkäuferin zu werten. Die Bezeichnung „kernsaniert“ lasse nach allgemeinem Verständnis darauf schließen, dass die Immobilie in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt wurde, was hier eindeutig nicht der Fall war.
Da die Verkäuferin selbst die Sanierungsarbeiten verantwortet hatte, musste sie den tatsächlichen Zustand kennen. Sie konnte sich daher nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Das Gericht erklärte die Anfechtung für wirksam: Die Käuferin darf ihr Geld zurückfordern und das Haus an die Verkäuferin zurückgeben.
Allerdings ist das Urteil derzeit noch nicht rechtskräftig. Gegen die Entscheidung wurde Berufung beim Pfälzischen Oberlandesgericht eingelegt.
LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 01.10.2025 – Az. 6 O 259/24
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