Verkauf von vermietetem Wohneigentum steuerfrei?

Muss man den erzielten Gewinn beim Verkauf einer Immobilie versteuern? Da kommt es immer auf die konkreten Umstände an. Insofern man die Immobilie in den letzten drei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, ist der Gewinn in der Regel nicht steuerpflichtig. Doch wie sieht es aus, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr vermietet wurde? Dazu musste der Bundesfinanzhof (BFH) ein Urteil fällen.

Wohnung bis zum Verkauf zwischenvermietet

Im konkreten Fall ging es um einen Mann, der 2006 eine Eigentumswohnung erwarb und diese bis zum April 2014 durchgehend selbst bewohnte. Im Dezember 2014 verkaufte er die Wohnung. Dazwischen jedoch hatte er die Immobilie von Mai bis Dezember vermietet und dementsprechend Mieteinkünfte erzielt.

Finanzamt geht von Steuerpflichtigkeit aus

Das Finanzamt veranschlagte bei der Überprüfung der Veräußerung einen steuerpflichtigen Gewinn im Sinne von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EstG (Einkommensteuergesetz). Dagegen klagte der Mann. Er gab an, dass er die Wohnung im Veräußerungsjahr noch genutzt habe, nämlich bis April. Dementsprechend habe er die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt und sei, bezogen auf seinen Veräußerungsgewinn, nicht steuerpflichtig.

Finanzgericht urteilt zugunsten des Klägers

Das Finanzgericht gab der Klage des Mannes gegen das Finanzamt erstinstanzlich statt. Es sei nicht nötig, dass der Eigentümer die Immobilie im Veräußerungsjahr durchgehend zu Wohnzwecken nutzt. Die Nutzung von Januar bis April sah das Finanzgericht als ausreichend an.

Finanzamt geht in Revision

Dagegen wendete sich das Finanzamt und ging in Revision vor dem BFH. Der Behörde zufolge müsse direkt vor der Veräußerung eine Eigennutzung bestehen oder ein sogenanntes Eigennutzungsäquivalent, worunter beispielsweise ein längerer Leerstand fallen würde. Eine Zwischenvermietung hingegen verwässere die steuerlichen Ausnahmetatbestände.

Zwischenvermietung schmälert Ausnahmetatbestände nicht

Der BFH wies die Revision des Finanzamts jedoch als unbegründet zurück. Dadurch, dass der Mann seine Immobilie in den Jahren 2012 und 2013 durchgehend als Wohnung nutzte und dies auch 2014 von Januar bis April tat, seien die Voraussetzungen für die Anwendung der Ausnahmevorschrift gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EstG erfüllt. Eine Zwischenvermietung von Mai bis Dezember sei unschädlich hierfür.

Steuerbefreiung schon nach einem Jahr und zwei Tagen möglich

In seiner Urteilsbegründung konkretisierte der BFH seine Rechtsauslegung noch weiter und machte deutlich, dass theoretisch bereits eine Wohnnutzung von einem Jahr und zwei Tagen ausreichend sei, um Veräußerungsgewinne steuerfrei geltend machen zu können. Hierfür wäre es ausreichend gewesen, wenn der Mann vom 31.12.2012 bis zum 01.01.2014 durchgehend in der Immobilie gewohnt hätte. Unter diesen Umständen hätte er seine Wohnung im Veräußerungsjahr und in beiden vorhergehenden Jahren ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt und wäre somit rechtlich von der Versteuerung seines Veräußerungsgewinns freigestellt worden. (tku)

BFH, Urteil vom 03.09.2019, Az.: IX R 10/19