Wie sich Immobilienbesitzer auf die neue Grundsteuer vorbereiten

Ein Artikel von Sina Rösch, Steuerberaterin bei Ecovis in München

Ab 2025 gilt die neue Grundsteuer. Doch Immobilienbesitzer sollten sich bereits jetzt dringend auf die anstehende Grundsteuerfeststellungserklärung vorbereiten. Zwischen Juli und Oktober 2022 müssen sie die Daten über Gebäude und Grundstücke elektronisch an ihr Finanzamt melden. Dieser Schritt ist für die Erhebung der reformierten Grundsteuer unerlässlich. Doch wie kam es überhaupt zu dieser Reform?

Warum wird die Grundsteuer reformiert

Bislang wird Grundsteuer auf der Grundlage von Werten aus dem Jahr 1964 oder 1935 berechnet. Die Werte von Grundstücken und Gebäuden entwickelten sich seitdem sehr unterschiedlich. Dadurch haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. Dieser Ansicht ist auch das Bundesverfassungsgericht. Im April 2018 urteilte es, dass die der Grundsteuer zugrunde gelegten Werte die tatsächliche Wertentwicklung nicht mehr in ausreichendem Maße widerspiegeln. Das war der Startschuss für das Ringen um die Reform der Grundsteuer.

Die verschiedenen Grundsteuermodelle

Ende 2019 verabschiedete der Gesetzgeber das Grundsteuer-Reformgesetz. Damit stand fest: Das heutige dreistufige Verfahren – Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz – bleibt grundsätzlich erhalten. Das Gesetz regelt vor allem die Bewertung des Grundvermögens neu. Die Bewertung erfolgt danach zukünftig in einem wertabhängigen Modell, das die aktuellen Wertverhältnisse und nicht weit zurückliegende Daten berücksichtigt.

Für die Bewertung des Grundvermögens ist zunächst zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden. Bei bebauten Grundstücken wiederum ist die Grundstücksart zu bestimmen (z. B. Einfamilien-, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke). Abhängig von der jeweiligen Grundstücksart ergeben sich dann verschiedene Bewertungsverfahren.

Bewertungsverfahren

Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt im Ertragswertverfahren. Die Werte von Nichtwohngrundstücke (z. B. Gewerbeimmobilien) werden im Sachwertverfahren ermittelt. Je nach Bewertungsverfahren sind unterschiedliche Angaben nötig. Obwohl viele Vereinfachungen, Pauschalierungen und Typisierungen bei der Wertermittlung vorgenommen werden, müssen Grundstücksbesitzer zahlreiche Angaben liefern, wie zum Beispiel Lage des Grundstücks, Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens sowie die Eigentumsverhältnisse. Zusätzlich werden Flächenangaben zu Grundstück und Gebäude sowie Informationen zur Nutzung benötigt. Bei Gebäuden muss der Grundstücksbesitzer außerdem Informationen zum Baujahr, ggf. vorgenommene Modernisierungen und Besonderheiten wie zum Beispiel das Vorliegen eines Baudenkmals mitteilen. Die Berechnung nach dem Bundesmodell ist also relativ aufwendig.

Bundesländer gehen eigene Wege

Da das Bundesmodell nicht von allen 16 Bundesländern getragen wird, wurde in das Grundsteuer-Reformgesetz eine Öffnungsklausel aufgenommen. Die Öffnungsklausel ermöglicht es den Ländern, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Sieben Bundesländer haben davon Gebrauch gemacht und eigene Ländergesetze verabschiedet. Von diesen unterscheiden sich fünf Modelle erheblich. So berechnet Bayern die Höhe der Steuer nur nach Grundstücks- und Gebäudefläche, der Nutzung und dem von den Kommunen festgesetzten Hebesatz. Die Bundesländer Sachsen und Saarland dagegen haben nur eigene Steuermesszahlen beschlossen, nutzen aber ansonsten das Bundesmodell. Mit der Öffnungsklausel ist nun ein bundesweiter Flickenteppich an verschiedenen Berechnungsmethoden entstanden.

Eine Übersicht, was wo gilt:

Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwertmodell
Bayern: Äquivalenzmodell
Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen: Bundesmodell
Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Flächen-Faktor-Verfahren
Saarland, Sachsen: Bundesmodell mit einer abweichenden Steuermesszahl

Was kommt jetzt auf Immobilienbesitzer zu?

Die Grundstücksbewertung für die Grundsteuer hat der Gesetzgeber komplett neu geregelt. Anstelle des derzeit maßgeblichen Einheitswerts soll die Ermittlung der Grundsteuer nun auf Grundlage von Grundsteuerwerten erfolgen. Damit die Finanzämter die Grundsteuerwerte feststellen können, müssen Grundstücksbesitzer ihre Grundstücke nun in Feststellungserklärungen erfassen. Die Abgabe der Erklärungen soll elektronisch erfolgen. Dafür haben sie voraussichtlich nur vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 Zeit. Die Grundsteuer selbst ändert sich erst ab 01.01.2025. Bis dahin müssen die Finanzämter aber für alle Grundstücke in Deutschland neue Werte feststellen und an die Städte und Gemeinden weiterleiten.

Steigt die Grundsteuer für Immobilienbesitzer durch die Reform? Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine Erhöhung des Grundsteueraufkommens wird ausdrücklich nicht verfolgt. Dies ist aber zunächst nur ein vages politisches Versprechen und hängt am Ende des Tages stark von den Gemeinden ab. Mit der Festsetzung der Hebesätze bestimmen sie letztendlich über die konkrete Belastung mit Grundsteuer.

Fazit

Die individuellen Steuerzahlungen werden sich ändern. Trotz der angestrebten Aufkommensneutralität wird ein Hausbesitzer nur in Ausnahmefällen ähnlich viel Grundsteuer zahlen wie vor der Reform. Vielmehr werden manche mehr, andere weniger zahlen müssen. Im Schnitt soll es zwar zu keiner Erhöhung kommen, das hilft denen, für die die Grundsteuer teurer wird, aber natürlich wenig.

Weiterführende Informationen sind unter ecovis.com/grundsteuer zu finden.

Diesen Artikel lesen Sie auch in Asscompact 03/2022, S. 112 f., und in unserem ePaper.