Wo ist der Hauskauf erschwinglich und wo nicht?

Leichte Entspannung in den Metropolen

Der Blick auf die größten Städte hierzulande ergibt folgendes Bild: Die angespannten Märkte in den Top-7-Metropolen haben sich ganz leicht entspannt, bleiben aber mit Werten von 80 (Top-7) und 89 Punkten (Umland) weiter klar unter der Erschwinglichkeits-Schwelle. Grund für die leichte Entspannung in den Metropolen ist die insbesondere die moderate Preisentwicklung. „In München sind die Preise für Einfamilienhäuser beispielsweise in den letzten zwölf Monaten um gut 2% gesunken, in Berlin stagnierten sie“, erklärt Prof. Voigtländer. Dennoch müssen Käufer nach wie vor im Durchschnitt der sieben Metropolen 44% ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate aufbringen und damit deutlich mehr als die 35%, die als Schwelle für Erschwinglichkeit gelten.

Landkreise mit der höchsten Erschwinglichkeit

Die günstigsten rechnerischen Bedingungen für den Erwerb eines Einfamilienhauses weisen im Juni 2026 in strukturschwächeren, überwiegend ländlich geprägten Regionen auf. Angeführt wird die Rangliste von Steinburg (187 Punkte, Schleswig-Holstein), Rhön-Grabfeld (184 Punkte, Bayern) sowie Dithmarschen (177 Punkte, Schleswig-Holstein) und Sonneberg (176 Punkte, Thüringen). Hier liegt das Annuität-Einkommensverhältnis bei rund 19 bis 20%. Auch Emden (173 Punkte, Niedersachsen), Salzgitter (175 Punkte, Niedersachsen) und Anhalt-Bitterfeld (174 Punkte, Sachsen-Anhalt) finden sich unter den Regionen mit besonders günstiger Ausgangslage.

Regionen mit der geringsten Erschwinglichkeit

Am unteren Ende des Rankings tummeln sich erwartungsgemäß die oberbayerischen Landkreise im Umfeld Münchens sowie einzelne Großstädte, in denen das Preisniveau für Einfamilienhäuser deutlich über den Einkommensverhältnissen der Musterhaushalte liegen. Den niedrigsten Indexwert hat Garmisch-Partenkirchen (53 Punkte), gefolgt von Miesbach (53 Punkte), Dachau (58 Punkte), Bad Tölz-Wolfratshausen (59 Punkte) und Erding (60 Punkte). In diesen bayerischen Landkreisen bewegt sich das Annuität-Einkommensverhältnis in der Spanne von 59 bis 66%. Auch in Freiburg ist die Erschwinglichkeit mit 69 Punkten gering ebenso wie in München (63 Punkte) und Düsseldorf (74 Punkte). Besonders niedrige Indexwerte weisen zudem Speyer (75 Punkte), Frankfurt am Main (77 Punkte) und Baden-Baden (78 Punkte) auf.

Zurückhaltung beim Immobilienkauf lohnt sich nicht

Dass sich Abwarten beim Immobilienkauf vielerorts zuletzt nicht ausgezahlt hat, lässt sich anhand der Entwicklung der Indexwerte im vergangenen Jahr ablesen. In insgesamt 251 der 400 Kreise hat sich die Erschwinglichkeit im Jahresvergleich verringert. Deutliche Verbesserungen bleiben auf wenige Regionen beschränkt. Dazu zählen oftmals Kreise, in denen die Erschwinglichkeit aufgrund der hohen Preise – etwa in München – ohnehin unterdurchschnittlich ist. „Wer eine Immobilie kaufen möchte, für den lohnt sich Abwarten in vielen Fällen nicht – die Ergebnisse unseres Index belegen das einmal mehr“, erklärt Interhyp-CEO Utecht.

Weitere Ergebnisse gibt es auf den Seiten des IW Instituts unter iwkoeln.de.