Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind nur zulässig, wenn sie durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gestattet wurden. Andernfalls droht die Pflicht, diese Änderungen wieder rückgängig zu machen. Das gilt auch, wenn Mieter oder Pächter die baulichen Veränderungen vornehmen. Darauf weist die Wüstenrot Bausparkasse unter Bezug auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hin.
Im entschiedenen Fall wollte der Pächter einer gewerblichen Einheit eine Shisha-Bar betreiben und nahm hierfür umfangreiche Umbauten am Gemeinschaftseigentum einer größeren Wohnanlage mit Wohn- und Gewerbeflächen vor. Die Eigentümerin der verpachteten Einheit hatte jedoch keinen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft eingeholt. Letztere verklagte daraufhin die Eigentümerin mit dem Ziel, den seitherigen Zustand wieder herzustellen, und bekam vor dem BGH Recht.
Der BGH stellte klar, dass seit der WEG-Reform im Juli 2021 jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum zwingend der Zustimmung der Gemeinschaft bedarf. Unerheblich sei dabei, ob die Arbeiten von der Eigentümerin selbst oder von ihrem Pächter ausgeführt wurden. Die Eigentümerin habe die Maßnahmen entweder zugelassen oder zumindest damit rechnen müssen. Ihre Pflicht wäre es gewesen, den Pächter darauf hinzuweisen, dass er erst nach Vorliegen eines Beschlusses tätig werden darf.
Nach Auffassung des Gerichts ist ein Beschluss auch dann erforderlich, wenn die Gemeinschaft nach § 20 WEG (Wohnungseigentumsgesetzes) die Maßnahme ohnehin genehmigen müsste. Nur so sei sichergestellt, dass alle Eigentümer über bauliche Eingriffe informiert sind und bauwillige Eigentümer zugleich Rechtssicherheit erhalten. Wird die Zustimmung verweigert, besteht die Möglichkeit, den Beschluss gerichtlich ersetzen zu lassen. Stimme die Gemeinschaft nicht zu, habe man in solchen Fällen die Möglichkeit, den Beschluss gerichtlich ersetzen zu lassen.
BGH, Urteil vom 21.03.2025 – Az: V ZR 1/24
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