In Deutschlands größten Städten driften die Wohnimmobilienpreise innerhalb der Stadtgrenzen wieder auseinander. Dies geht aus der jüngsten Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) zu Wohnimmobilienpreisen auf Stadtviertelebene hervor. Beim GREIX handelt es sich um ein Gemeinschaftsprojekt der lokalen Gutachterausschüsse und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft.
Daten zeigen Trendumkehr
Laut „GREIX-Kaufpreisindex Stadtviertel 2025“ weisen die Daten für 2025 auf eine Rückkehr zu Mustern des Marktzyklus vor 2022 hin: In Aufwärtsphasen sind die Preise in den Stadtzentren stärker gestiegen als in den Außenbezirken. Den Experten zufolge kehrt sich der Trend der jüngsten Korrekturphase somit um, in der Innenstädte noch überdurchschnittliche Preisabriebe aufgewiesen haben. Im Jahr 2025 legten die Immobilienpreise in den Zentren wieder stärker zu als in den Randlagen.
„Eine Hypothese ist, dass Wohnimmobilien in zentraler Lage aufgrund ihres geringeren Risikos sensitiver auf Veränderungen von Zinsen reagieren“, erklärt Jonas Zdrzalek, GREIX-Projektleiter am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Im Jahr 2024 hatte sich das Preisverhältnis zwischen Zentrum und Randlage auf einen Wert von ca. 1,25 verringert. Im Jahr 2025 hat es sich nun wieder auf 1,27 erhöht. Somit sind Wohnungen in zentralen Lagen im Schnitt rund 27% teurer als in Außenbezirken. Zum Vergleich: Im Jahr 1990 lag der Aufschlag lediglich bei 5% und hat sich seitdem somit mehr als verfünffacht.
Stärkeres Wachstum in den Zentren – mit Ausnahme von Berlin
So haben die Preise für Wohnimmobilien etwa in Düsseldorf und München in den Zentren um fast vier bzw. über drei Prozentpunkte stärker an als in den Randlagen. Die Ausnahme stellt Berlin dar: Hier fiel der Preisanstieg in den Randlagen im Jahr 2025 knapp über einen Prozentpunkt stärker aus als im Zentrum.
Erhebliche Preisabweichungen von Viertel zu Viertel
Innerhalb der sieben größten Städte sind große Preisunterschiede festzustellen. Berlin führt die Rangliste der größten Abweichungen an. In der Hauptstadt liegt der Quadratmeterpreis in zentralen Lagen wie im Ortsteil Mitte mehr als doppelt so hoch als im günstigsten Bezirk Spandau.
In Köln kostet der Quadratmeter in der Innenstadt ca. 6.000 Euro und damit fast doppelt so viel wie in Porz (ca. 3.200 Euro pro Quadratmeter). Ähnlich groß ist die Kluft in in Frankfurt mit einer Differenz von rund 85% zwischen dem Westend/Innenstadt (7.300 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt West (4.000 Euro pro Quadratmeter).
München hat sein ganz eigenes Preisniveau. In Altstadt-Maxvorstadt kommt der Quadratmeterpreis bei 11.900 Euro, im günstigsten Viertel Moosach-Milbertshofen sind es 7.500 Euro. Das ist immer noch höher als die Preise in den teuersten Lagen aller anderen deutschen Großstädte.
Etwas geringer sind die Preisunterschiede je nach Viertel in Stuttgart. Doch auch hier beträgt die Preisdifferenz zwischen dem teuersten Stadtviertel Mitte-Nord mit 5.500 Euro pro Quadratmeter und dem günstigsten Neckar-Ost mit 3.600 Euro pro Quadratmeter mehr als 50%.
Weitere Informationen zum GREIX gibt es unter greix.de. (tik)
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