Interview mit Christian Grall, Geschäftsführer der PROJECT Vermittlungs GmbH
Herr Grall, Wohnimmobilien sind sowohl als Anlage als auch zur Eigennutzung infolge der Corona-Pandemie noch beliebter geworden. Zu Recht?
Die Corona-Krise hat den Wert einer eigenen Immobilie noch mal ein Stück mehr verdeutlicht und dem Anleger zudem bewiesen, wie krisenfest der Wohnungsmarkt ist. Nicht zuletzt der anhaltende Trend zum Arbeiten von zu Hause aus hat zu mehr Nachfrage nach größerem Wohnraum geführt. Vor allem Familien suchen inzwischen geräumige Wohnungen im Umland der Städte. Das ist aber nicht der einzige Grund, warum Wohnimmobilien beliebt sind. Faktisch behauptete sich der Wohnungsmarkt im Verlauf des vergangenen Jahres, indem er sich gegenüber allen anderen Immobiliensektoren als sehr stabil erwies. Mit Wohnungen in guten Lagen hat man kein Geld verloren, im Gegenteil. Aufgrund weiterhin niedriger Zinsen ist Wohneigentum nach wie vor zinsseitig erschwinglich. Ein weiterer wichtiger Aspekt für die Beliebtheit von Immobilien ist ihr Beitrag zur Vermögensbildung. Deutschland ist dem IW Köln zufolge Schlusslicht bei der Wohneigentumsquote. Bei der Gruppe der unter 45-Jährigen ist die Quote seit 2010 sogar nochmals – von damals 30% – auf jetzt gerade einmal 25% gefallen. Hier hat Deutschland viel Nachholbedarf, denn auch angesichts der unsicheren staatlichen Rentenversicherung wird eine eigene Wohnung zur Altersvorsorge immer wichtiger.
PROJECT setzt auf Metropolen im deutschsprachigen Raum. Sind die Preise gerade dort nicht überhitzt?
In der Tat sind die Preise in den besonders nachgefragten Metropolen mittlerweile heiß gelaufen. Das sehen wir gerade in der aktuellen Analyse von PROJECT Research für das zweite Quartal 2021. Die Entwicklung war schon länger sichtbar, denn das verfügbare Wohnungsangebot sinkt bei unverändert hoher Nachfrage. Die Bundesregierung möchte mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen und wir wollen ihn bauen. Sowohl die Freigabe von mehr Bauland als auch ein schnellerer Genehmigungsprozess könnte die Situation entschärfen. Schon seit Längerem kaufen wir in den gut angebundenen Randlagen der von uns selektierten Metropolregionen, wo der Preisdruck noch nicht ganz so hoch ist wie in den Innenstadtlagen.
Wie wichtig sind langjährige Erfahrung und lokale Netzwerke in dieser Marktphase für Projektentwickler?
Im hochpreisigen Immobilienmarktumfeld ist ein sehr behutsames Vorgehen beim Ankauf erforderlich, denn die Grundstücke müssen auch in konjunkturellen Stagnations- oder Schwächephasen stabile Erträge erwirtschaften. Es gilt, diese Grundstücke zu identifizieren und durch geschicktes Vorgehen möglichst dann zu erwerben, bevor sie in die öffentliche Vermarktung gehen – das vermeidet preistreibende Bieterverfahren.
Aufgrund der langjährigen Expertise unseres Asset-Managers PROJECT Immobilien sehen wir uns hier sehr gut aufgestellt. Mit spezialisierten und vor allem direkt vor Ort agierenden Teams sind unsere Akquisiteure immer noch in der Lage, attraktive Zukäufe für unsere Investmentbeteiligungen zu tätigen und eine gut gefüllte Pipeline ankaufsbereiter Grundstücke bereitzuhalten. Die ersten Objekte für unseren neu in der Platzierung befindlichen AIF, den Metropolen 21, wurden bereits identifiziert und befinden sich im Ankaufsprozess.
Mit dem Metropolen 21 hat PROJECT zum 01.07.2021 einen weiteren Fonds für Privatanleger aufgelegt. Setzt auch er auf Immobilienentwicklungen in den deutschen Metropolen?
Ja, der Fokus des Angebots liegt auf dem Wohnungsneubau unter anderem in den bedeutendsten Metropolregionen Deutschlands, vor allem Berlin, Hamburg, München, Nürnberg, Rheinland und Rhein-Main. So wird der Metropolen 21 künftig in mindestens zehn Immobilienentwicklungen in zumindest drei dieser Großstadtregionen investieren. Gemäß Verkaufsprospekt ist auch die Beimischung von gewerblichen Projekten möglich sowie erstmals auch öffentlich geförderte Wohnimmobilienentwicklungen.
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Seite 2 PROJECT setzt beim Metropolen 21 erstmals auch auf Fremdkapital. Warum?
Christian Grall 
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