Ein Beitrag von Dr. Karim Rochdi, Mitgründer und Managing Partner von Aventos Capital Markets
Klimawandel, Corona-Pandemie, Lieferengpässe, Russlands Kriege in der Ukraine – die Welt ist im multiplen Krisenmodus. Nach etlichen praktisch zins- und inflationslosen Jahren sind zugleich die Teuerungsraten drastisch angestiegen und zwingen die Notenbanken zu restriktiverer Geldpolitik, trotz instabiler Konjunkturlage. Keine Frage: Für die Kursrückgänge an den Börsen seit Jahresbeginn lassen sich viele gute Gründe finden.
Immobilienaktien beziehungsweise Real Estate Investment Trusts (REITs) sind da keine Ausnahme – im Gegenteil: Sie hatten großteils sogar überdurchschnittliche Kursverluste zu verzeichnen. Deutschlands größter Wohnungskonzern und DAX-Mitglied Vonovia hat zeitweise doppelt so stark an Wert verloren wie der Leitindex. Anfang August lag die Börsenbewertung bei etwas mehr als 24 Mrd. Euro – gegenüber einem Nettovermögenswert (Net Tangible Value, NTV) der mehr als 500.000 Wohneinheiten des Konzerns von rund 50 Mrd. Euro. Auf dieser Basis liegt die prognostizierte Dividendenrendite des Konzerns bei mehr als 5%t – während Wohnimmobilien in deutschen Metropolen zumeist zu Ankaufsrenditen von 3% gehandelt werden.
Ob diese Bewertung günstig oder teuer ist, muss jeder Anleger selbst entscheiden. Aber sind diese Abschläge fundamental gerechtfertigt? Begründungen ließen sich auch hierfür finden, wenn man auf den Immobilienmarkt schaut: Die Branche spürt zweifellos Gegenwind. Die gestiegenen Zinsen verteuern die Finanzierung von Ankäufen sowie Bau- oder Sanierungsvorhaben, auch die Baukosten sind volatil und nur schwer abschätzbar. Zudem war das Niedrigzinsumfeld jahrelang ein Treiber für Bewertungsexzesse, höhere Zinsen dürften zu Korrekturen führen.
Immobilien sind weiterhin ein Stabilitätsanker
Dennoch gibt es gute Gründe, gerade in unsicheren Zeiten in Betongold zu investieren. Denn Immobilien sind Sachwerte, die auch bei starken Marktverwerfungen ihren Nutzwert behalten und relativ stabile Erträge aus Vermietung oder Verpachtung generieren. Das gilt gerade auch für Wohngebäude, die ein Grundbedürfnis bedienen, das unabhängig von Marktphasen befriedigt werden muss. Extreme Wertkorrekturen sind darum bei Immobilien grundsätzlich seltener als bei den meisten anderen Vermögenswerten. Eine Beimischung mit Immobilien kann deshalb für mehr Stabilität und Resilienz im Anlageportfolio sorgen.
In der aktuellen Marktphase besteht das Unterangebot an Wohnraum fort und stützt die Bewertungen von Wohnimmobilien. Andere Immobilienmarktsegmente profitieren von langfristigen Trends. So treibt die demografische Entwicklung in den westlichen Ländern mit zunehmendem Durchschnittsalter der Bevölkerung die Nachfrage nach Healthcare-Immobilien wie Kliniken und Pflegeheimen. Die Corona-Pandemie hat für eine dauerhaft verstärkte Nachfrage nach Life-Science-Immobilien mit Laboren etwa für biotechnologische und Impfstoffforschung und -entwicklung gesorgt. Logistikimmobilien profitieren vom fortschreitenden Digitalisierungstrend.
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