Die Frage, wann ein Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt, ist jüngst erneut vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden worden: Gefragt war, ob ein Vermieter, der im selben Haus wie der Mieter wohnt, seine eigene Wohnung baulich verändern und anschließend verkaufen möchte, die vermietete Wohnung während der Umbauarbeiten und danach selbst nutzen darf. Der BGH bestätigte, dass ein solcher Eigenbedarf grundsätzlich zulässig ist, wenn die Nutzung ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar begründet wird, selbst wenn die Umbau- und Verkaufspläne eine Rolle spielen.
Eigenbedarf liegt auch vor im Zusammenhang mit Veräußerung
Ein Berliner Vermieter bewohnte eine Wohnung im vierten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses und plante, diese mit dem darüber liegenden Dachgeschoss baulich zu verbinden und anschließend zu verkaufen. Vor Beginn der Bauarbeiten wollte er dauerhaft in die darunter liegende, vermietete Wohnung im dritten Obergeschoss ziehen und kündigte deshalb die Mieterin wegen Eigenbedarf.
Der BGH entschied, dass eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich auch dann zulässig ist, wenn der Vermieter die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern umbauen und anschließend verkaufen möchte. Entscheidend sei, ob der Eigenbedarf „ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar“ begründet ist.
Das Gericht betonte, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, ihre Maßstäbe für „angemessenes Wohnen“ zu rechtfertigen. Ein Eigenbedarf liege auch dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst nutzen möchte, um sie anschließend zu veräußern.
Mieterverbände reagieren auf das Urteil erwartungsgemäß ablehnend. Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, kritisiert: „Wer eine Mieterin aus ihrer Wohnung wirft, um selbst dort unterzukommen, weil er die eigene Wohnung gewinnbringend verkaufen will, handelt schlicht unsozial – ein solches Vorgehen darf kein berechtigtes Interesse für eine Kündigung begründen.“
BGH-Rechtsprechung bestätigt, Mieter sehen Reformbedarf
Überraschend kommt das Urteil nicht: Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung fort, indem er nur geringe Anforderungen an das „Benötigen“ im Sinne des § 573 Abs. 2 BGB stellt und für eine Kündigung bereits einen vernünftigen Grund ausreichend hält. Um Rechtsunsicherheit zu beseitigen, fordert der Berliner Mieterverein, dass der Gesetzgeber das Tatbestandsmerkmal des „Benötigens“ in § 573 BGB präzisiert. „Es muss von vorn herein ausgeschlossen werden, dass Renditeinteressen von Eigentümerinnen zur Kündigung berechtigen“, so Bartels.
Durch die zunehmende, oft spekulationsgetriebene Vermarktung von Eigentumswohnungen sei theoretisch jede Mietpartei bedroht, deren Vermieter eine weitere Eigentumswohnung besitzt, selbst bewohnt und verkaufen will. Bartels mahnt daher dringenden Reformbedarf bei der Eigenbedarfskündigung an und setzt seine Hoffnung auf die von Justizministerin Stefanie Hubig einberufene Expertenkommission zur Mietrechtsreform. (bh)
BGH, Urteil vom 24.09.2025 – Az: VIII ZR 289/23
Lesen Sie auch: Miete: Verjährung von Mängelrügen startet mit Schlüsselrückgabe
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können
