Beim Blick auf die Immobilienmärkte in ostdeutschen B- und C-Städten wie Magdeburg, Erfurt und Chemnitz zeigt sich in den vergangenen Jahren eine merkliche Stabilität. Nach Jahren der Transformation weisen die Standorte heute solide Fundamentaldaten auf. Miet- und Leerstandsniveaus befinden sich zunehmend auf dem Niveau vergleichbarer westdeutscher Märkte, wohingegen sich Kaufpreise und Mieten nach wie vor deutlich unter dem Niveau der großen Metropolregionen bewegen. Zugleich stehen die B- und C-Standorte weiter vor strukturellen Herausforderungen. So wird der vor allem der demografische Wandel zukünftig die Nachfrage nach Wohn- und Büroflächen dämpfen, auch wenn sie in vielen Segmenten kurzfristig stabil bleibt. So lauten zentrale Ergebnisse einer Online-Pressekonferenz von RUECKERCONSULT mit Experten von Colliers, der Barton Group und der Deutschen Bürohaus GmbH (DVI Gruppe).
Steigende Mieten treffen auf begrenztes Angebot
Den Wohnungsmarkt in ostdeutschen B- und C-Städten kennzeichnet ein rückläufiger Neubau. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots. In den vergangenen Jahren hat sich die Zahl der freien Mietwohnungen zum Teil spürbar verringert. Die Nachfrage ist dagegen stabil geblieben. Vor diesem Hintergrund ist laut der Expertenrunde, zu der RUECKERCONSULT geladen hat, von einem weiteren Anstieg der Mieten auszugehen – wenn auch auf vergleichsweise moderatem Niveau im Vergleich zu den Top-7-Städten. Viele Haushalte dürften die Wohnkosten weiterhin stemmen können, da steigende Einkommen die Mietbelastung teilweise ausgleichen. Die Mietbelastungsquote in den analysierten Städten liegt bei rund 25% und damit deutlich unter der Marke der großen Metropolregionen. Für die Erhöhung der Wohnkosten sorgen weniger die Nettokaltmieten als vielmehr die gestiegenen Energie- und Nebenkosten.
„Trotz eines insgesamt angespannten Marktumfelds entwickeln sich die Wohnungsmärkte in ostdeutschen B- und C-Städten vergleichsweise stabil. Der Nachfrageüberhang im Bestand wird sich durch die rückläufige Neubautätigkeit weiter verstärken, sodass auch künftig mit moderaten, aber kontinuierlichen Mietsteigerungen zu rechnen ist. Gleichzeitig bleibt Wohnen in diesen Märkten im bundesweiten Vergleich bezahlbar“, sagt Johannes Rost, Associate Director Residential Capital Markets bei Colliers in Deutschland. In einzelnen Märkten zeige sich den Experten zufolge bereits ein differenziertes Bild: So weist Magdeburg einen Mietwohnungsmarkt auf, der derzeit stärker von Wettbewerb geprägt ist mit entsprechend höherem Vermietungsaufwand für Eigentümer.
Blick auf die Renditen in ostdeutschen Städten
Auch aus dem Blickwinkel von Investoren bleiben die Märkte attraktiv: Bei Wohnbestandsobjekten lassen sich bei einem aktiven Immobilienmanagement vorausgesetzt in vielen ostdeutschen Städten im bundesweiten Vergleich überdurchschnittliche Renditen erzielen. Der Rendite-Spread zu den Top 7 kann sich je nach Markt auf rund 230 bis 300 Basispunkte belaufen, so die Expertenrunde. Demgegenüber würden die Preisniveaus nach den Korrekturen der vergangenen Jahre auch wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten aufweisen, so die Expertenrunde.
„Insgesamt zeigt sich: Ostdeutsche B- und C-Standorte bleiben ein chancenreiches, aber anspruchsvolles Investmentumfeld, das eine aktive und langfristig ausgerichtete Strategie erfordert“, erklärt Rost. (tik)
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