Unterschiedliche Kaufpreisentwicklung
Wie schon erwähnt, trägt die aktuelle Entwicklung zu allgemein höheren Kaufpreisen bei. Die Kaufpreise haben sich aber bezogen auf die Maklersegmente im Vergleich zu 2020 sehr unterschiedlich entwickelt.
Im oberen Segment wurden nach wie vor Kaufpreise mit zweistelligen Multiplikatoren bezahlt, insbesondere wenn eingeschaltete Berater Bieterverfahren initiiert haben. Im mittleren Segment mit 1 Mio. bis 2 Mio. Euro Courtage lagen diese Multiplikatoren in den Vorjahren deutlich niedriger, passen sich aber mangels verfügbarer Zielunternehmen und hoher Nachfrage sukzessive dem oberen Segment an.
Im mittleren Segment von 250.000 bis 1 Mio. Euro Courtage stiegen die Multiplikatoren mäßig, größere Käufer befassten sich zwar mit dem Segment, aber bisher eben nur selektiv und in Einzelfällen.
Das untere Segment (kleiner 250.000 Euro Jahrescourtage) blieb konstant nahe dem langjährigen Durchschnitt (1,5- bis 1,8-Faches der wiederkehrenden Courtageeinnahmen p. a.).
Prognose zur Kaufpreisentwicklung
Die kurzfristige Prognose für die Kaufpreise stellt sich je nach Maklersegment differenziert dar. Ein bereits enger und weitgehend konsolidierter Markt im oberen Segment wird wohl nachfragebedingt stabile Kaufpreise auf hohem Niveau darstellen. Im Segment 1 Mio. bis 2 Mio. Euro Courtage ist das Angebot an zum Verkauf stehenden Maklerbetrieben noch deutlich größer, sodass noch keine Multiplikatoren wie im oberen Segment erreicht werden können. Je mehr Käufer aber auf dieses Segment ausweichen, desto weiter werden die Kaufpreise steigen.
Eine Prognose für die Segmente bis 1 Mio. Euro Courtage ist mit hoher Unsicherheit behaftet, da Käufer in diesen Segmenten erfahrungsgemäß deutlich „zinsempfindlicher“ sind als die großen Player.
Weitere Entwicklungen
E-Commerce-/Online-Makler sowie Gewerbe-Spezialmakler mit signifikantem Marktanteil und speziellem Know-how erzielen weiterhin Spitzenkaufpreise, so die Erfahrung der letzten Monate. Strategische Kaufpreise werden gelegentlich im oberen Segment bezahlt. Im mittleren Segment ist die Amortisationszeit des Investments nach Zinsen und Steuern der Maßstab für den Kaufpreis.
Neben der Professionalisierung der Due-Diligence-Prüfung wächst gleichzeitig der Umfang der Kaufverträge insbesondere durch weitreichende Verkäufergarantien. Diese Entwicklung ist wohl den Skandalen der letzten Jahre geschuldet, die beispielsweise auch den DAX betrafen.
Fazit: Der Markt befindet sich in einer Konsolidierungsphase, die im oberen Segment weit fortgeschritten ist. Das Damoklesschwert „Zinsentwicklung“ wird die Transaktionstätigkeit in allen Segmenten beeinflussen. Steigende Zinsen führen zu längeren Amortisationszeiten der Investments, auf die Erwerber in nahezu allen Märkten mit geringeren Kaufpreisangeboten reagieren – wie an der Börse aktuell erkennbar – bis hin zu einem Käuferstreik. Besonders spannend wird die Reaktion von Private-Equity-Häusern sein. Hier werden zinsbedingt in anderen Märkten bereits Notverkäufe getätigt.
Diesen Artikel lesen Sie auch in AssCompact 08/2022, S. 118 f., und in unserem ePaper.
Bild: © NicoElNino – stock.adobe.com
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Dr. Stefan G. Adams 
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