Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) sind die Preise für Wohngebäude im Neubausegment zwischen November 2020 und November 2021 um 14,4% gestiegen und damit so stark wie seit August 1970 nicht mehr. Passend dazu warnte zuletzt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) vor Preisblasen auf den regionalen Immobilienmärkten in Deutschland, wie AssCompact berichtete. Diese Preisexplosion am Immobilienmarkt bereitet nun mittlerweile auch der deutschen Finanzaufsicht BaFin Sorgen. In einer am Mittwoch veröffentlichten Pressemitteilung habe sich nach Einschätzung der BaFin das deutsche Finanzsystem zwar auch während der Corona-Krise als robust erwiesen, jedoch hätten sich neue Verwundbarkeiten aufgebaut – insbesondere am Wohnimmobilienmarkt. Solche Risiken für die Kreditvergabe stellen neben einer möglichen Zinswende durch die Europäische Zentralbank (EZB) angesichts hoher Inflationsraten auch die allgemeine Unsicherheit über die künftige Wirtschaftsdynamik während der Corona-Pandemie sowie der klimaneutrale Umbau der Wirtschaft dar.
Erhöhung des Eigenkapitalpuffers ab Februar 2023
Angesichts der gestiegenen Risiken und möglicher Überbewertungen am Immobilienmarkt beabsichtigt die BaFin daher, einen antizyklischen Kapitalpuffer von 0,75% der risikogewichteten Aktiva auf inländische Risikopositionen festzusetzen und einen sektoralen Systemrisikopuffer von 2,0% der risikogewichteten Aktiva auf mit Wohnimmobilien besicherte Kredite einzuführen. Derzeit liegen die Quoten jeweils bei 0%. Beide Puffer sollen nach den BaFin-Plänen zeitnah aktiviert werden. Die Institute haben aber genügend Zeit, sich auf die Maßnahmen einzustellen; sie müssen die zusätzlichen Kapitalanforderungen erst zum 01.02.2023 vollständig erfüllen. Die BaFin kalkuliert, dass mit den beiden Kapitalpuffern insgesamt rund 22 Mrd. Euro an hartem Kernkapital im Bankensystem konserviert werden – 17 Mrd. Euro über den antizyklischen Kapitalpuffer und 5 Mrd. Euro über den sektoralen Systemrisikopuffer.
Stärkung der Resilienz der Kreditinstitute
„Mit diesen Kapitalpuffern tragen wir nicht nur den zyklischen Risiken Rechnung, sondern begegnen auch zielgenau den spezifischen Finanzstabilitätsrisiken am Wohnimmobilienmarkt, wo Preis- und Kreditwachstum momentan sehr stark sind“, erläutert BaFin-Präsident Mark Branson. Hauptziel ist es, die Widerstandsfähigkeit des Bankensektors vorbeugend zu stärken. In schlechteren Zeiten dienen die Puffer zur Verlustabsorption, sodass eine mögliche prozyklische Einschränkung der Kreditvergabe mit negativen Auswirkungen auf die Realwirtschaft begrenzt werden kann. Ergänzend zu den Kapitalmaßnahmen mahnt die Aufsicht Banken, Versicherungsunternehmen und andere Kreditgeber, angesichts der aktuellen Entwicklungen am Markt für Wohnimmobilien bei der Neukreditvergabe besonders vorsichtig zu sein. Sie erwartet eine konservative Bewertungs- und Kreditvergabepraxis, die Finanzierungen mit hohem LTV („loan-to-value“) restriktiv behandelt und eine solide Schuldentragfähigkeit der Kreditnehmer dauerhaft, also auch in Stressphasen, sicherstellt. Kreditnehmer sollten jederzeit in der Lage sein, die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung aufbringen zu können, auch wenn Zinsen steigen, empfiehlt die BaFin an die Finanzmarktakteure weiter.
Deutliche Auswirkungen auf künftige Kreditnehmer
„Die angekündigten Maßnahmen hätten erhebliche Auswirkungen auf die Geldhäuser“, sagt Finanzprofessor Hans-Peter Burghof von der Universität Hohenheim gegenüber dem Wirtschaftsmagazin Handelsblatt, „und die Kunden werden das mittragen müssen“. Denn je mehr Eigenkapital Banken für ihr Kreditgeschäft beiseitelegen müssen, desto höher werden die Zinskonditionen ausfallen, die sie von ihren Kunden verlangen, um an den Darlehen noch verdienen zu können. Wie stark die Kreditzinsen für Häuslebauer ansteigen, sei schwer zu beziffern und hänge auch vom Wettbewerb ab, mutmaßt Burghof weiter. Da alle Banken betroffen sind, rechnet er mit „deutlichen“ Auswirkungen für die Kunden. (as)
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