Tegernsee, Starnberger See, Ammersee oder die Müritz: Das Leben am Wasser zieht viele Menschen in seinen Bann. Immobilien an Deutschlands Seen stehen deshalb hoch im Kurs. Wie sich die Preise 2025 in diesen besonderen Lagen entwickelt im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 haben, zeigt der aktuelle See-Report des Immobilienmaklerunternehmens VON POLL IMMOBILIEN.
Leichte Aufwärtstendenz
„Wir sehen 2025 auch in den Top-See-Lagen eine leichte, aber konstante Preisentwicklung nach oben – wie es der bundesdeutsche Trend vorgibt. Besonders Immobilien in erster See-Reihe bleiben äußerst gefragt und wertstabil. Das Angebot ist hier jedoch sehr knapp und dementsprechend teuer. Wer etwas abseits vom direkten Ufer sucht, etwa in zweiter oder dritter Reihe, findet deutlich mehr Auswahl und oft ein besseres Verhältnis von Preis und Lage. Die Nachfrage wird jedoch nicht nur von Selbstnutzern, sondern zunehmend auch von Kapitalanlegern getrieben, die auf langfristige Wertstabilität setzen“, erläutert Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Wer einen Immobilienkauf am See plant, sollte neben der Lage auch auf Infrastruktur, Seeblick und eventuelle Auflagen durch Natur- oder Denkmalschutz achten. Diese Punkte hätten oft größeren Einfluss auf den Nutzwert als ein paar Meter Abstand zum Wasser, so der Experte.
Tegernsee weiterhin Spitzenreiter
Auch 2025 nimmt der Tegernsee in Oberbayern die Pole Position ein: Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.595 Euro gehört die Region rund um den Tegernsee zu den teuersten Pflastern hierzulande. Der maximale Angebotspreis einer Immobilie am Tegernsee betrug im ersten Halbjahr 2025 sogar 14.778 Euro pro m2 – der höchste Wert im gesamten Ranking. Mit einigem Abstand zum Tegernsee folgt der Starnberger See. Dort müssen Kaufinteressenten im Schnitt mit 8.589 Euro pro m2 kalkulieren. Auf Platz 3 rangiert der Königssee mit 7.350 Euro pro m2, dahinter folgen ebenfalls bayerische Seen: der Ammersee mit 7.262 Euro pro m2 und der Chiemsee mit 6.086 Euro pro m2.
Stärkster Preisanstieg am Chiemsee
Laut VON POLL IMMOBILIEN haben die Preise gegenüber dem Vorjah n allen zuvor genannten See-Regionen zugelegt. Den deutlichesten Anstieg weise der Chiemsee auf mit 8,2% gefolgt vom Starnberger See mit 7,7% und dem Ammersee mit 6,3%. Die Preise am Königssee sind um 3,5 % gewachsen, am Tegernsee lediglich um 0,5%.
Hotspot Starnberger See
„Der Starnberger See ist nicht nur einer der bekanntesten Seen Deutschlands, sondern auch einer der geschichtsträchtigsten – mit seiner Nähe zu München, dem klaren Wasser und dem einzigartigen Alpenblick bleibt der See eine der exklusivsten und begehrtesten Adressen Deutschlands“, sagt Vivien Pucer, Geschäftsstellenleiterin beim VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Starnberg / Fünf-Seen-Land. Der Expertin zufolge sei in den vergangenen 1,5 Jahren erstmals zu beobachten, dass sich Angebot und Nachfrage leicht angleichen– ein Novum angesichts der traditionell extrem knappen Seeufergrundstücke. „Wer hier kauft, braucht neben Kapital auch Geduld und Verständnis für die baurechtlichen Besonderheiten, etwa beim Denkmalschutz oder eingeschränkten Umbaumöglichkeiten. Das Preisniveau bestimmt die Lage: In erster Reihe müssen Käufer heute mit Summen jenseits der zehn Millionen Euro rechnen – mit wachsender Entfernung vom Ufer sinkt zwar der Preis, oft aber auch der direkte Blick aufs Wasser“, so Pucer weiter.
Die Preise am Wannsee, Bodensee & Co.
Am Berlin-Brandenburger Wannsee wiederum fallen für ein Haus oder eine Eigentumswohnung Preise von 5.960 Euro pro m2 an, rund um den bayerischen Eibsee sind es 5.752 Euro pro m2, am Bodensee in Baden-Württemberg mit 5.475 Euro pro m2 sowie am Hamburger Öjendorfer See 4.675 Euro pro m2. Mit einem angebotenen Höchstpreis von 8.767 Euro pro m2 landet der Wannsee auf Rang 5 der teuersten Immobilien in See-Lage im ersten Halbjahr 2025. Die Immobilienpreise stiegen bzw. stagnierten in diesen vier See-Regionen leicht zwischen –0,3% und 6,3%.
Was Immobilien am Bodensee betrifft, erklärt Peter Römke, Geschäftsstelleninhaber der VON POLL IMMOBILIEN Partnershops Konstanz und Singen: „Die größte Herausforderung für Kunden, die sich für eine Immobilie in Seelage interessieren, ist in erster Linie der Preis. Darüber hinaus wird das Thema Natur- und Umweltschutz am Bodensee sehr großgeschrieben. Es gibt zum Teil strenge Bauvorschriften und Teile des Sees sind als Wasserschutzgebiet ausgewiesen, was unter Umständen zu Nutzungseinschränkungen führen kann.
Vom Brombachsee bis zum Plöner See
Zwischen 3.000 Euro und 4.000 Euro pro m2 kosten Immobilien am Brombachsee in Bayern mit 3.627 Euro pro m2, am Großen Plöner See in Schleswig-Holstein mit 3.110 Euro pro m2, am Großen Stechlinsee in Brandenburg mit 3.107 Euro pro m2, am Kulkwitzer See in Sachsen mit 3.063 Euro pro2, am Schluchsee in Baden-Württemberg mit 3.039 Euro pro m2 und am Steinhuder Meer in Niedersachsen mit 3.028 Euro pro m2. Auffällig ist, dass die Preise am Großen Plöner See im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um –1,8 Prozent gefallen sind – der zweitstärkste Preisrückgang im diesjährigen See-Report. Während die Preise auch am Großen Stechlinsee um –1,4% leicht nachgaben, rangiert das Steinhuder Meer mit einem Plus von 9% auf Rang drei der stärksten Preissteigerungen im ersten Halbjahr 2025.
„Was den Großen Plöner See auszeichnet, ist oftmals die emotionale Bindung vieler Käufer an die Region. Viele Interessenten kennen den See aus ihrer Kindheit oder von Urlauben und möchten sich hier einen lang gehegten Lebenstraum erfüllen. Ostholstein – auch bekannt als Holsteinische Schweiz – ist eine durch die Eiszeit geformte Endmoränenlandschaft mit einer außergewöhnlich hohen Dichte an Seen. Echte Seegrundstücke bleiben dennoch rar und sind entsprechend begehrt“, weiß Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei den VON POLL IMMOBILIEN Partnershops Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg und Eutin.
Günstigere Preise in Thüringen
Die günstigsten Quadratmeterpreise für eine Immobilie am See weist die Bleilochtalsperre in Thüringen auf mit durchschnittlich 1.515 Euro. Mit einem Rückgang von –3,1% gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist in dieser Region die deutlichste Preiskorrektur unter allen analysierten See-Lagen zu beobachten. Mit ebenso moderaten Immobilienpreisen wartet der Große Goitzschesee in Sachsen-Anhalt auf mit 2.110 Euro pro m2, der Edersee in Hessen mit 2.238 Euro pro m2 und der Stausee Losheim im Saarland mit 2.250 Euro pro m2. Während die Quadratmeterpreise am Großen Goitzschesee und am Stausee Losheim im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 um 10,5% zugelegt haben, was die stärkste Preissteigerung im Ranking bedeutet, – bzw. um 1,3% – stagnierten sie am Edersee eher mit –0,8%.
Ein Blick auf die Preise an weiteren Seen
Zwischen durchschnittlich 2.500 Euro pro m2 und 3.000 Euro pro m2 gibt es das Haus oder die Eigentumswohnung am Schweriner See in Mecklenburg-Vorpommern mit 2.519 Euro pro m2, am Biggesee in Nordrhein-Westfalen mit 2.633 Euro pro m2, am Laacher See in Rheinland-Pfalz mit 2.818 Euro pro m2 und an der Müritz in Mecklenburg-Vorpommern mit 2.918 Euro pro m2.
„Die Müritz ist Deutschlands größter Binnensee. Von dort aus lassen sich Berlin, die Ostsee, aber auch Hamburg mit dem Boot erreichen – und somit auch der Rest der Welt. Im Vergleich zum Vorjahr gibt es keine nennenswerten Veränderungen hinsichtlich Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage ist nach wie vor hoch, das Angebot hingegen relativ gering. Denn meistens werden Immobilien in direkter Seelage innerhalb der Familie vererbt oder an Bekannte verkauft“, weiß Christian Sieg, Geschäftsstelleninhaber beim VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Waren (Müritz). (tik)
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