Ein rechtswissenschaftliches Gutachten von Prof. Dr. Hans Christoph Grigoleit vom Lehrstuhl Bürgerliches Recht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Privatrechtstheorie an der Ludwigs-Maximilian-Universität München (LMU) befasst sich mit der rechtlichen Einordnung des Immobilienteilverkaufs. In dem Gutachten kommt der Rechtsexperte zu dem Ergebnis, dass der Immobilienteilverkauf kein Darlehen ist und und „keinen tragfähigen dogmatischen Anknüpfungspunkt für eine Regulierung nach dem Verbraucherdarlehensrecht – weder unmittelbar noch analog“ bietet. Das Gutachten ist Grundlage des jüngst veröffentlichten Aufsatzes „Finanzielle Mobilisierung des Grundstückswerts durch Teilverkauf von Wohnimmobilien“ von Prof. Dr. Grigoleit. Der Bundesverband für Immobilienverrentung e.V. (BVIV) begrüßt das aktuelle Gutachten.
Einordnung des Teilverkaufs als gemischter Vertrag
Prof. Dr. Grigoleit ordnet den Immobilienteilverkauf als gemischten Vertrag aus Kauf, Nießbrauch und Geschäftsbesorgung ein. Prägend sei dabei, so der BVIV, die entgeltliche Übertragung von Miteigentum an einer Immobilie, verbunden mit einer lebenslangen Nutzungsabsicherung und einer strukturierten, zeitlich gestreckten Verwertung.
Entscheidend aus Sicht des Gutachtens sei, dass ein Darlehen im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zwingend eine persönliche Rückzahlungspflicht voraussetze. Genau diese fehle aber beim Immobilienteilverkauf. Es gebe weder eine Rückzahlungsverbindlichkeit des Verkäufers noch haftet dessen sonstiges Vermögen. Der wirtschaftliche Rückfluss an den Anbieter erfolge ausschließlich über den späteren Verwertungserlös der Immobilie und sei damit sachwertbezogen – nicht kredittypisch, so das Gutachten.
Auch keine analoge Anwendung des Darlehensrechts
Auch einer analogen Anwendung des Verbraucherdarlehensrechts erteilt Prof. Grigoleit ausdrücklich eine Absage. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke wie auch an einer vergleichbaren Interessenlage. Eine Übertragung der Darlehensregeln würde daher zu einer systemwidrigen Überregulierung führen. Der BVIV teilt diese Auffassung ausdrücklich: „Der Immobilienteilverkauf ist rechtlich und wirtschaftlich kein Kredit. Eine Regulierung nach Darlehensrecht würde den Geschäftstyp verkennen und die Vertragsrealität verzerren“, erklärt Thomas Weiss, Vorstand des BVIV.
Seite 1 Gutachten: Immobilienteilverkauf ist kein Darlehen
Seite 2 Verpflichtende Kreditwürdigkeitsprüfung „nicht sachgerecht“
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