Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index misst die Stimmungslage und das Geschäftsklima unter den deutschen Immobilienfinanzierern. Laut aktueller Auswertung geht es auch im ersten Quartal 2023 wie auch schon im vierten Quartal 2022 (AssCompact berichtete) weiter bergab: Der Barometerwert ist vom bisherigen Negativrekord von –18,21 Punkten im Schlussquartal 2022 weiter auf nun –19,44 Punkte gefallen. Vor allem die niedrigen Kreditvolumina und die ansteigenden Liquiditätskosten sorgen für getrübte Stimmung. Mittlerweile weisen fast 40% der Kredite einen Umfang von unter 10 Mio. Euro auf, während nur noch 12,5% auf Kredite mit mehr als 50 Mio. Euro Volumen entfallen. Über die Hälfte der Umfrageteilnehmer muss mehr für die Refinanzierung ausgeben.
„Der Barometerwert sinkt weiter, wenn auch verlangsamt. Dies deckt sich mit dem Eindruck, den ich bei der Immobilienmesse MIPIM gewonnen habe. Die Stimmung unter den Finanzierern war dort ziemlich verhalten“, erklärt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG.
Keine weitere Verschlechterung bei Neugeschäftsentwicklung
Die aktuelle Situation am Finanzierungsmarkt halten drei Viertel der befragten Finanzierungsexperten für restriktiver, ein Viertel als gleichbleibend. Im vierten Quartal 2022 betrug dieses Verhältnis noch neun zu eins. Auch bei der Neugeschäftsentwicklung ist keine weitere Verschlechterung zu beobachten. Nachdem im vierten Quartal 2022 noch rund 70% der Befragten angegeben hatten, dass das Neugeschäft neuerdings oder unverändert abnimmt, sind es nun 38%. Immerhin 14% berichten sogar von wachsendem Neugeschäft.
Margen legen weiter deutlich zu
Die Margen sind weiter steil gestiegen. So legte der Durchschnittswert in der Bestandsfinanzierung deutlich von 190,6 Basispunkten (bp) im Vorquartal auf nun 235,1 bp zu. Die Durchschnittsmarge für Projektentwicklungen ist von 295,1 auf 337,1 bp gestiegen. „Ich rechne mit weiter steigenden Margen, denn sie sind aufgrund der Marktlage durchsetzbar und das gestiegene Risiko muss auch bezahlt werden. Gleichzeitig zeigen mehrere Parameter unserer Analyse, dass sich die Marktteilnehmer extrem risikoavers verhalten“, sagt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.
Zum zweiten Mal in Folge haben sich die Loan-to-Costs (LTCs) und Loan-to-Values (LTVs) leicht erhöht auf 69,2 bzw. 65%. „Diese Entwicklung dürfte eher mit Bewertungseffekten zusammenhängen als mit höherer Beleihung. Selbst ein leicht erhöhter LTV bedeutet aufgrund des aktuellen Bewertungsniveaus meist eine deutlich geringere Darlehenssumme als noch in den vergangenen Quartalen. Es handelt sich also eher um einen scheinbaren Anstieg“, so Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG.
Alternativen zum klassischen Bankdarlehen weiter im Trend
Laut BF.Quartalsbarometer setzt sich der Trend hin zu Alternativen zum klassischen Bankdarlehen fort. Inzwischen berichten 45,5% der Experten von einer verstärkten Nachfrage. Bei den alternativen Finanzierungen sei Mezzanine-Kapital am gefragtesten, gefolgt von Eigenkapital und erstrangig besicherten Fremdkapitalinstrumenten. „Diese Ergebnisse des Quartalsbarometers beziehen sich auf die Nachfrageseite. Auf der Angebotsseite hat sich das Finanzierungsvolumen von Nachrangkapitalgebern in den vergangenen Monaten deutlich reduziert. Gerade Mezzanine-Finanzierer disponieren ihre verbliebenen liquiden Mittel mit Vorsicht. Grund ist vor allem der erschwerte Exit“, erläutert Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers. (tk)
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