Entwicklung in Wachstums- oder Schrumpfungsregionen
„Dieses Missverhältnis spiegelt sich in allen Regionen unabhängig von der Bevölkerungsentwicklung wider“, betont Kotonski. Um dies zu belegen, werden die Regionen in Deutschland in Wachstums-, Stagnations- und Schrumpfungsregionen unterteilt, in Abhängigkeit davon, ob die Bevölkerungsentwicklung der vergangenen fünf Jahre über +1%, zwischen +1% und – 1% oder unter –1% lag. Von den 71 analysierten Städten im aktuellen Marktbericht sind 44 als Wachstumsregion zu bezeichnen, 19 als Stagnationsregion und acht als Schrumpfungsregion.
Laut Marktanalyse haben die mittleren Angebotsmieten für Bestandswohnungen im Zeitraum von 2016 bis 2021 in den Wachstumsregionen am stärksten angezogen. Dort legten die Mietpreise einen Anstieg um durchschnittlich 22,8% hin. Die Stagnationsregionen folgten jedoch nur knapp dahinter mit einem Plus von 21,7%. Auch in den sogenannten Schrumpfungsregionen stieg die durchschnittlich geforderte Miete um 14,9%.
Preise driften zusehends auseinander
In den Stagnationsregionen legten die mittleren Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser mit 69,8% sogar stärker zu als in den Wachstumsregionen mit 67,9%. „Zwar ist dies sicherlich auf das bereits im Jahr 2016 sehr hohe Preisniveau in vielen Wachstumsregionen zurückzuführen. Dass jedoch selbst in den Schrumpfungsregionen die durchschnittlich geforderten Kaufpreise um 58,3% zulegten, zeigt, dass die rasante Immobilienpreisentwicklung der zurückliegenden Jahre weniger auf Wanderungsbewegungen und veränderte Wohnraumnachfrage zurückzuführen ist, sondern primär auf konjunkturellen, finanzpolitischen und Nachfrageeffekten basiert“, erläutert Kotonski. Unabhängig vom Regionstyp kletterten die Angebotspreise für Renditeobjekte im Bestand auf Kreisebene bundesweit auf durchschnittlich 68,5% im Untersuchungszeitraum. Deutliche Preiszuwächse waren in den Metropolregionen, und zwar besonders außerhalb der Kernstädte, zu beobachten. In 23 Stadt- und Landkreisen haben sich die Preise laut Engel & Völkers Capital in den vergangenen fünf Jahren sogar mehr als verdoppelt.
Geht es mit der Wertsteigerung weiter?
Ob sich die starken Wertsteigerungen der vergangenen Jahre wiederholen können, ist fraglich. Immerhin sind moderatere, aber weiterhin immer noch positive Entwicklungen zu erwarten. Immobilieneigentümer, die mit Verkaufsgedanken spielen, dürften Engel & Völkers Commercial zufolge die größten Wertsteigerungen bereits in den vergangenen Jahren erzielt haben. Nichtsdestotrotz bleibe das Zinshaus auch zukünftig eine krisenfeste Anlageform. (tk)
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