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Mietpreisbremse: Wann ist eine Wohnung umfassend modernisiert?

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Mietpreisbremse: Wann ist eine Wohnung umfassend modernisiert?

Wann wurde eine Wohnung so stark modernisiert, dass sie nicht mehr unter die Mietpreisbremse fällt und stattdessen wie ein Neubau behandelt wird? Das musste der BGH nun in einem Verfahren entscheiden, in dem die Vermieterin die Miete nach Sanierung auf das Zweieinhalbfache angehoben hatte.

Mieten dürfen nicht beliebig erhöht werden. In Gebieten, die einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, darf die Miete auch bei einer Neuvermietung nicht höher als 10% über der örtlichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Diese Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass Wohnraum in deutschen Städten bezahlbar bleibt. Um jedoch die Modernisierung von Wohnraum nicht unattraktiv zu machen, hat der Gesetzgeber Ausnahmen von dieser Regel definiert. So dürfen Modernisierungskosten bis zu einem gewissen Grad auf die reguläre Mieterhöhung aufgeschlagen werden, sofern es sich nicht lediglich um eine verschleierte Instandhaltung handelt (AssCompact berichtete).

Umfassende Modernisierung

Hat jedoch sogar eine „umfassende Modernisierung“ stattgefunden, ist der Vermieter bei einer Neuvermietung in seiner Preisgestaltung genau so frei, wie bei der Erstvermietung eines Neubaus. Ab wann kann man aber von einer umfassenden Modernisierung sprechen? Das musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall entscheiden, in dem die Mieter einer denkmalgeschützten Wohnung auf Mietrückzahlung geklagt hatten.

Mieter zahlt nur unter Vorbehalt

Die Kläger sind seit 2016 Mieter der knapp 86 m² großen Wohnung in Berlin. Die Kaltmiete für die denkmalgeschützte Wohnung betrug zu dem Zeitpunkt 1.199 Euro bzw. knapp 14 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete hingegen lag bei 8,74 Euro pro Quadratmeter. Der Vormieter der Kläger hatte für die Wohnung lediglich 485 Euro Nettokaltmiete pro Monat bezahlt. Die Miete hatten die Kläger zunächst unter Vorbehalt beglichen, aber Auskunft über die vorangegangenen Sanierungskosten verlangt.

Weitreichende Sanierung der Wohnung

Mit ihrer Klage forderten die Mieter eine Mietrückzahlung von über 2.250 Euro und die gerichtliche Feststellung, dass sie eine Miete von über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu zahlen haben. Die Vermieterin führte jedoch an, dass die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend renoviert worden war. Dabei habe man die Heizung erneuert, in Bad und Küche seien Fliesen verlegt worden und der Rest der Wohnung habe einen Parkettboden erhalten. Des Weiteren wurden die Heizungsrohre in den Boden verlegt, die Elektrik auf Vordermann gebracht und eine Küche eingebaut. Und auch die Sanitäreinrichtungen wurden erneuert. Diese umfassende Renovierung rechtfertige die höhere Miete, so die Vermieterin.

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