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Mietpreisbremse: Wann ist eine Wohnung umfassend modernisiert?

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Mietpreisbremse: Wann ist eine Wohnung umfassend modernisiert?

Prozessverlauf

Während das Amtsgericht Berlin-Schöneberg und das Landgericht Berlin der Vermieterin recht gaben, urteilte der BGH differenzierter. Die Investition der Vermieter in die Wohnung umfasse mehr als ein Drittel des Werts einer vergleichbaren Neubauwohnung und könne dementsprechend als umfassende Modernisierung gemäß § 556f BGB infrage kommen. Dennoch gab der BGH der Klage der Mieter statt.

Kosten in Höhe von einem Drittel eines Neubaus

Bei der Berechnung der Sanierungskosten sei nämlich nicht klar zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unterschieden worden, so die Bundesrichter in ihrer Urteilsbegründung. Lediglich die Modernisierungskosten dürften für eine derartige Aufrechnung der Maßnahmen herangezogen werden. Einen Katalog bestehend aus Modernisierungsmaßnahmen, die berücksichtigt werden können, findet sich in § 555b BGB. Die Erneuerung der Heizung beispielsweise, dürfe im konkreten Fall überhaupt nicht zur umfassenden Modernisierung vor Neuvermietung gezählt werden, da sie noch im vorhergehenden Mietverhältnis erfolgte und nicht etwa zur Zeit des Leerstands.

Mit einem Neubau vergleichbar?

Jedoch könne es gemäß BGH nicht ausschließlich um die Aufwendungen gehen, die ein Vermieter in die Modernisierung investiert. Mindestens genauso wichtig sei das Ergebnis der Bemühungen. Der Zustand der Wohnung müsse mit einem Neubau vergleichbar sein. Da die Fenster der Altbauwohnung jedoch aufgrund von Denkmalschutzregeln nicht nach heutigem Stand der Technik gedämmt werden dürfen, sei fraglich, ob die Wohnung nun mit einem Neubau gleichzusetzen sei.

Verfahren wurde zurückverwiesen

Der BGH hat das Verfahren zur erneuten Beurteilung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Landgericht Berlin wird nun basierend auf den Maßgaben des BGH noch einmal bewerten müssen, ob der Ausnahmetatbestand der umfassenden Modernisierung erfüllt ist oder nicht. (tku)

BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18

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