Ein Beitrag von Klaus Speitmann, Leiter Vertrieb Living + Working, Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Die sich verfestigende und hohe Inflation und die daraus resultierende Zinswende haben 2022 für Unruhe und starke Volatilitäten bei den liquiden Asset-Klassen gesorgt. Offene Immobilienfonds hingegen profitierten von indexierten Mietverträgen und einer nicht mehr negativen Verzinsung der Liquiditätsanlagen. Die Verkehrswerte der Objekte blieben durch die steigenden Mieten stabil, obwohl es auch hier – wie beim Immobilienmarkt allgemein – zu einem Rückgang der Einkaufsfaktoren kam.
Aber wie sieht es im Jahr 2023 aus? Die Mischung macht’s. In den vergangenen Jahren verloren die Investoren aufgrund der Niedrigzinsphase das Interesse an festverzinslichen Wertpapieren. Nach dem Zinscrash im vergangenen Jahr ist diese Asset-Klasse mit echten Zinscoupons wieder attraktiv für die Anleger geworden. Ein ausgewogenes Portfolio sollte aber auch in Zukunft diversifiziert ausgerichtet bleiben, das heißt, neben Aktien, Renten und Rohstoffen gehören auch Immobilienfonds weiterhin zu einer guten Allokation. Wichtig im neuen Jahr wird ebenfalls eine gute Anlageberatung sein. Anleger sollten sich mit ihrer Beraterin bzw. ihrem Berater in ihren Jahresgesprächen austauschen und auf die geänderten Anforderungen reagieren.
Erfahrene Asset-Manager können auch Krise
Dass sich die Rahmenbedingungen durch die Zinswende, die hohe Inflation sowie den Material- und Fachkräftemangel am Immobilienmarkt in diesem Jahr deutlich verändert haben, steht außer Frage. Nicht nur die Baukosten sind massiv gestiegen, auch die Baukredite haben sich verteuert. Nun schlägt wieder die Stunde der Profis: Erfahrene Asset-Manager können jetzt ihre Fähigkeiten unter Beweis stellen. Inflation, hohe Zinsen und ein verknapptes Angebot sind bekannte Größen, mit denen sie umgehen können – etwa indem sie ihre Liquiditätsreserven in attraktive Opportunitäten investieren, auf die sie aufgrund ihrer Marktkenntnis und Vernetztheit potenziell mehr Zugriff haben. Auch der Umgang bei Bestandsimmobilien mit Leerständen, Revitalisierungen oder der Umsetzung von ESG-Maßnahmen wird hier die sogenannte Spreu vom Weizen trennen.
Immobilien im Fokus
Die langfristigen und nachhaltigen Trends wie neue Arbeitswelten, Digitalisierung, ESG, Urbanisierung und demografischer Wandel sprechen klar für das Produkt Immobilie. Besonders deutlich zeigt sich das im Wohnsegment. Erstens hält allein der schleppende Neubau in Deutschland die Nachfrage für Wohnraum in Ballungszentren auf einem hohen Niveau. Zweitens sind mögliche sinkende Preise in Relation zu betrachten. Denn dem bislang moderaten Preisrückgang stehen steigende Mieten gegenüber.
Dafür gibt es zwei Treiber: Zum einen geben Vermieter die inflationsbedingt steigenden Kosten über indexierte Mietverträge an die Mieter weiter, zum anderen wächst der Nachfrageüberhang bei Mietimmobilien, da viele Haushalte den Traum vom Eigenheim angesichts hoher Finanzierungskosten aufgeben mussten. Im Hinblick auf die ebenfalls gestiegenen Nebenkosten für Energie zeigt sich bereits jetzt eine höhere Nachfrage nach Mietraum, der nach den neuesten Energiestandards, zum Beispiel KfW55, gebaut wurde.
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Klaus Speitmann 
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