Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland haben 2025 erstmals wieder leicht zugelegt. Zugleich hat sich das durchschnittliche Haushaltseinkommen über alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte seit 2024 nominal um 9,4% erhöht und die Einkommensbelastung durch den Wohnungskauf ist im Durchschnitt gesunken. Immobilienkäufer mussten 2025 für eine 70 m² große Bestandswohnung 17,2% des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufbringen. Im Vorjahr waren es noch 18,4%.
Wohnungskauf schont in einigen Regionen Einkommen mehr als Miete
Auch die Einkommensbelastung für Mieter hat sich verringert, aber deutlich weniger als beim Kauf. Sie mussten im Schnitt über alle Regionen hinweg 13,5% ihres Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70 m² großen Bestandswohnung einkalkulieren. Im Vorjahr waren es 14,1%. Somit schont der Kauf einer Wohnung in einigen Regionen das Einkommen mehr als die Mietzahlung. So lautet eines der Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“. Die Analyse führten Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch.
In 160 Regionen reichen weniger als 15% des Haushaltseinkommens für Kauf
Derzeit leben 30% der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen Kaufregion. In 160 Landkreisen und kreisfreien Städten sind weniger als 15% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens ausreichend, um laufende Kreditzahlungen für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand zu tilgen. Diese Rechnung gilt laut der HWWI für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 80% des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und 2% Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,42% sowie einem Kreditzins von 3,75% pro Jahr. Die Anzahl dieser sehr günstigen Regionen hat gegenüber dem Vorjahr zugenommen: 2024 waren es lediglich 130 Regionen.
In 38 Regionen sind 25% des Einkommens für Tilgung nötig
Ein Fünftel der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 38 Regionen, in denen die Kaufpreise im Vergleich sehr hoch sind. Dort sind mindestens 25% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung fällig. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Lage hier aber gebessert: 2024 waren es noch 25% der Haushalte in 56 Regionen.
Die Marke von 25% orientiert sich an der Faustregel, dass private Haushalte nicht mehr als 30% ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgeben sollten. Da dies auch die Wohnnebenkosten einschließt, sollten sich sowohl Kaufinteressierte als auch Personen, die mieten, bei Nettokaltmieten und Annuitätenzahlungen eher an der Schwelle von 25% orientieren, wie es von den HWWI-Experten weiter heißt.
Vielerorts bessere Chancen für Erwerb einer Wohnung
„Der Vergleich von Miete und Kauf einer Wohnung fällt in vielen Regionen wieder zugunsten von Eigentum aus. Während die Mieten deutlich zulegen, steigen Kaufpreise nur moderat, gleichzeitig wachsen die Einkommen“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Für Beschäftigte mit Durchschnittsverdienst verbessern sich somit in vielen Regionen die Chancen, eine Eigentumswohnung zu finden, die im Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet. Ausnahmen bilden weiterhin die sehr hochpreisigen Regionen.“
Wohnungskauf in Metropolen und Urlaubsregionen bleibt Kraftakt
Insbesondere in den sieben größten deutschen Städten und in den Urlaubsregionen müssen Käufer einer 70 m² großen Wohnung aus dem Bestand nach wie vor einen hohen Anteil des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufbringen. Bundesweit am höchsten ist der Anteil im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt gehören, mit 45,7%. Unter den Top 10 finden sich auch die Ferienregionen in den Landkreisen Aurich (37,8%), Miesbach (34,4%) und Garmisch-Partenkirchen (34,4%). Hinzu kommen die Metropolen München (41%), Berlin (39,5%), Hamburg (37,8%) und Frankfurt am Main (36,2%). Kaufinteressierte in Potsdam (36,9%) brauchen ebenfalls einen überdurchschnittlich großen Anteil ihres Einkommens für die Finanzierung.
Mieten in Großstädten belasten Einkommen besonders stark
Im Hinblick auf die Einkommensbelastung durch Miete wohnen 23% der deutschen Haushalte in einer von 124 günstigen Regionen. Dort sind weniger als 12% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung fällig. Demgegenüber leben 27% der Haushalte in einer der 60 für Mieter hochpreisigen Regionen, in denen die Miete im Durchschnitt 16% des Einkommens ausmacht.
Besonders hoch ist die Mietbelastung in Großstädten. Ganz vorne in der Rangliste liegen Berlin und München mit jeweils im Schnitt 24,5% des Haushaltseinkommens. Allerdings finden sich 2025 auch alle hochpreisigen Großstädte unter der Marke von 25% – in diesen beiden Fällen allerdings nur knapp. Der Kauf einer Eigentumswohnung setzt dem Haushaltseinkommen in den Großstädten aber deutlich stärker zu als die Miete. Besonders groß war die Mehrbelastung 2025 mit 16,9 Prozentpunkten des verfügbaren Einkommens in Hamburg. In Potsdam betrug die Differenz 16,8 Prozentpunkte, in München 16,5 und in Berlin 15,0. Große Unterschiede ergeben sich laut Postbank Wohnatlas auch in Frankfurt am Main (13,4), Regensburg (12,0), Rostock (11,8), Heidelberg (10,8) und Lübeck (10,6).
Insgesamt leben 20% der Haushalte in einer von 44 Regionen, in der Käufer deutlich stärker belastet sind als Mieter. Hier beträgt der Aufschlag mindestens acht Prozentpunkte.
In ländlichen Regionen Ostdeutschlands ist Kaufen häufig günstiger
Etwas mehr als die Hälfte der deutschen Haushalte wohnt hingegen in einer von 242 Regionen, in der sich die durchschnittliche Einkommensbelastung beim Kauf weniger als vier Prozentpunkte über der von Mietern bewegt. Dabei liegt in 76 Regionen die zusätzliche Belastung bei weniger als 2% des dort verfügbaren durchschnittlichen Haushaltseinkommens. In 59 Regionen braucht es für die Finanzierung sogar einen geringeren Anteil des Einkommens benötigt als für die Nettokaltmiete.
„Der Markt für Wohnimmobilien zeigt ein deutliches Stadt-Land-Gefälle. Wer in Großstädten und ihrem Umland eine Eigentumswohnung kauft, benötigt einen großen Anteil des Einkommens für die laufende Finanzierung. In ländlich geprägten Regionen finden Kaufinteressierte hingegen oftmals Wohnungen, deren Finanzierung gleich viel oder sogar weniger ihres Einkommens bindet als die Miete“, erklärt Beermann.
Vor allem in Ostdeutschland kommen Verbraucher mit dem Kauf besser weg, denn hier belastet die Kreditfinanzierung das Einkommen regional teilweise weniger als die Miete. Den größten Vorteil haben Käufer im Saale-Orla-Kreis in Thüringen: Sie müssen dort 7,2% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung aufwenden – das sind 3,3 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Vogtlandkreis (Sachsen), dem Landkreis Greiz (Thüringen), dem Unstrut-Hainich-Kreis (Thüringen), dem Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) und dem Erzgebirgskreis (Sachsen) sparen Käufer ebenfalls mindestens 2,5% des Haushaltseinkommens. (tik)
Lesen Sie auch:
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können
- 19 Aufrufe
