Der Baufinanzierungsmarkt hierzulande war in den vergangenen zehn Jahren einem Strukturwandel unterworfen. Bestimmten bis zur Zinswende eine starke Preisrally und sehr günstigen Finanzierungskonditionen einen klaren Verkäufermarkt, prägen heute Leistbarkeit, Eigenkapital und eine solide Finanzierungsstruktur die Marktdynamik. Laut einer Analyse des Baufinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf hat sich der Markt in den Jahren 2024 und 2025 neu justiert. Es gab kein Zurück zur Phase der Niedrigzinsen, doch der Markt biete den Experten zufolge wachsende Planungssicherheit für gut vorbereitete Käufer.
Dynamik bei Preisen und auf Finanzierungsseite
Mit der Zinswende ab 2022 hat haben die Immobilienpreise nachgegeben und lagen 2025 noch unter den Höchstständen von 2021, aber weiterhin deutlich über dem Niveau vor Beginn des Preisbooms. Stärker als die Preisdynamik waren die Veränderungen im Bereich der Finanzierung. So erhöhte sich die monatliche Gesamtrate für Eigennutzer von durchschnittlich rund 1.100 Euro im Jahr 2016 auf knapp 1.800 Euro im Jahr 2025. Zwar stiegen laut Hüttig & Rompg auch die durchschnittlichen Einkommen im gleichen Zeitraum, das Verhältnis von Rate zu Einkommen bewegt sich mit rund 26% aber nach wie vor klar über dem Niveau der Jahre vor der Zinswende. Leistbarkeit sei damit zum zentralen Kriterium im Baufinanzierungsmarkt geworden, wie es von den Experten des Baufinanzierungsvermittlers heißt.
Zugleich ging es mit den Angebotsmieten deutlich nach oben. Einer aktuelle Auswertung der Bilthouse-Gruppe zufolge haben sich die Angebotsmieten in den 50 größten Städten zuletzt um 4,8% verteuert, wohingegen die Kaufpreise lediglich um 2,6% gestiegen sind. Somit verkleinert sich der Abstand zwischen monatlicher Miete und Finanzierungsrate weiter. In immer mehr Regionen nähern sich Miet- und Finanzierungskosten an. Dies gilt vor allem für Haushalte mit ausreichend Eigenkapital und stabiler Finanzierungsstruktur.
Zur Entwicklung der Eigenkapitalquote
Auch bei der Finanzierungskultur ist eine Wandel zu beobachten. Laut der Auswertung von Hüttig & Rompf bringen Käufer im Schnitt mehr Eigenkapital mit. Demnach hat sich die Eigenkapitalquote von Eigennutzern von rund 20% in den Jahren 2020 und 2021 auf etwa 27% im Jahr 2025 erhöht, während der Beleihungsauslauf von knapp 89% im Jahr 2020 auf rund 84% gesunken ist. Die durchschnittliche Anfangstilgung hat sich seit 2019 von gut 3% auf rund 2,1% verringert.
Hohe Einkommen allein sind also zunehmend kein ausreichendes Finanzierungskriterium mehr. Entscheidend sei den Experten zufolge vielmehr das Zusammenspiel aus Eigenkapital, tragfähiger Monatsrate und langfristiger Finanzierungsstruktur.
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