Von Emotionen frei machen
Bei einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage sollte sich der Käufer von gewissen Emotionen frei machen. Nicht etwa die Nähe zu seinem eigenen Wohnort ist ausschlaggebend. Es geht vielmehr um solche Lagen, die eine hohe Zahl an Mietinteressenten ansprechen. Dazu gehören insbesondere die Metropolregionen um Hamburg, Frankfurt am Main, Berlin und München, aber auch wachstumsstarke Gegenden wie zum Beispiel die Region um Ingolstadt. Die ideale Lage bildet stets die Stadt selbst sowie ihr Einzugsgebiet. Wenn die Nachfrage nach Mietwohnraum hoch ist, besteht ein geringeres Risiko hinsichtlich leerstehender Wohnungen und dem damit einhergehenden Mietausfall. Wird eine Wohnanlage zudem von einem professionellen Verwalter gemanagt, kann der Investor mit einer anfänglichen Mietrendite von etwa 3% rechnen, welche sukzessive optimiert werden kann.
Bewertung des Gebäudezustands ist wichtig
Ein weiteres wichtiges Kriterium beim Kauf ist der Zustand des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet. Eine erste Bewertungsgrundlage bildet in aller Regel ein TÜV-Gutachten zum Bauzustand. Zusätzlich müssen möglicherweise Maßnahmen getroffen werden, um Werterhalt sowie Wertsteigerung gewährleisten zu können. Dabei sollte differenziert werden, welche Schritte sofort notwendig sind – wie etwa die Reparatur eines defekten Dachs – und für welche Schritte langfristig Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gebildet werden müssen. Dem Hausverwalter kommt hierbei eine wichtige Rolle zu. Er ist oftmals der Initiator dafür, dass bestimmte WEG-Beschlüsse umgesetzt sowie angestoßen werden. Es gilt dabei zu prüfen, inwieweit ein solches Engagement des Verwalters vorliegt.
Daher stellt es eine äußerst sinnvolle Lösung dar, wenn der Verkäufer der Wohnung auch der spätere Verwalter ist. Er kennt das Objekt am besten und kann sich um die Ausstattung der WEG mit einem Startguthaben kümmern, sodass künftige Sonderumlagen bewerkstelligt werden können. Liegt ein Modernisierungskonzept mit konkreten Maßnahmen bereits im Vorfeld vor, trägt jeder Eigentümer mit dem Wohnungskauf diese Beschlüsse mit. Insofern kann einer möglichen Uneinigkeit der Eigentümergemeinschaft im Vorfeld begegnet werden.
Schreckgespenst Mietpool ist ein Relikt vergangener Zeiten
Viele Eigentümer wünschen sich von ihrem Finanzberater eine Beratung in Bezug auf Mietausfallrisiken. Manche Makler bieten dafür eine Zahlungsausfallversicherung an, die allerdings sehr kostspielig ist. Viel sinnvoller ist es, sofern es der Verwalter anbietet, ein Mietpool-Modell zu wählen, mit dem Zahlungsausfälle abgefedert werden.
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Daniel Preis 
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