Stressanfälligkeit zwischen 0 und 100
Für die Untersuchung wurde definiert, dass Lagen dann als stressanfällig gelten, wenn kurz- und langfristig ein Rückgang des Bruttoinlandsproduktes (BIP) mit negativen Cashflow-Effekten verbunden ist. Wird das Mietwachstum an einem Standort also infolge eines negativen BIP-Schocks negativ beeinflusst, dann ist dieser Standort anfällig für Stress. Die Anfälligkeit wird durch einen normierten Indikator zwischen 0 und 100 wiedergegeben. Ein Gebiet mit einem Indikator größer 0 ist anfällig für Stress.
Je höher der Indikator, desto stärker ist die Stressanfälligkeit. Ein Standort mit Indikator 100 ist am anfälligsten für Stress. Dieser Zusammenhang wurde für alle der 2,3 Millionen bewohnten Kacheln in Deutschland analysiert. Der Stressindikator ermöglicht damit einen Vergleich der Stressanfälligkeit auf Stadt- und Gemeindeebene für die Asset-Klassen Wohnen, Büro und Einzelhandel. Investoren, Portfolio- und Asset-Manager können so anhand eines standardisierten und jederzeit reproduzierbaren Wertes abschätzen, wie stark ihre Cashflows in möglichen Abschwungphasen gefährdet sind und dadurch potenzielle Schwachstellen im Portfolio identifizieren.
C-Städte reagieren überraschend resilient auf Krisen
Der aktuelle Vergleich zwischen A-, B- und C-Städten zeigt bezüglich ihrer Stressanfälligkeit beispielsweise, dass bei den Asset-Klassen Wohnen und Büro A-Städte am stärksten auf ökonomischen Stress reagieren, bei Einzelhandelsimmobilien sind es B-Städte. Büros weisen über alle drei Stadtkategorien hinweg das höchste Level an Stressanfälligkeit auf. Einzelhandel erweist sich am resilientesten in C-Städten.
Unter den sieben A-Städten besitzt Düsseldorf in allen drei Asset-Klassen den höchsten Anteil an stressanfälligen Kacheln. Berlin und München erweisen sich als weniger anfällig und belegen innerhalb aller drei untersuchten Nutzungsarten die ersten beiden Plätze. Insgesamt ist die Stressanfälligkeit der Nutzungsart Wohnen deutlich geringer ausgeprägt als bei den Nutzungsarten Einzelhandel und Büro.
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Dr. Nicolai Wendland 
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