Anlagemöglichkeit Immobilienfonds
Anleger, die auf das robuste Segment Nahversorgung setzen möchten, können dies einerseits in Form von Direktanlagen in die jeweiligen Unternehmen tun oder aber in Immobilien investieren, die der Nahversorgung dienen. Für letzteren Weg sind sowohl offene als auch geschlossene Immobilienvehikel mit entsprechendem Fokus verfügbar.
Offene Immobilienpublikumsfonds nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) zeichnen sich dadurch aus, dass sich Anleger bereits mit vergleichsweise geringen Beträgen beteiligen können. Dem Langfristcharakter eines solchen Investments folgend, ist eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine zwölfmonatige Rückgabefrist verpflichtend. Die Fremdfinanzierungsquote ist auf 30% der Immobilienwerte begrenzt.
Geschlossene Immobilien-AIFs sammeln dagegen Kapital für ein oder mehrere Objekte ein. Der Mindestanlagebetrag liegt je nach Struktur im Regelfall bei 10.000 bis 20.000 Euro und ist meist über 10 bis 15 Jahre gebunden.
Betrachtet man die Emissionstätigkeit von geschlossenen Immobilienpublikums-AIFs seit Einführung des KAGB, so präsentiert sich der Bereich Einzelhandel, der in diesen Fällen nahezu ausschließlich dem Segment Nahversorgung zuzuordnen ist, als stabiler Bestandteil. Aufgrund der Entwicklungen in der Covid-19-Krise zeigte sich auch hier eine gestiegene Nachfrage. Diese hätte aus Sicht von Scope zu einem steigenden Produktangebot geführt, wenn mehr geeignete Immobilien mit attraktivem Risiko-Rendite-Profil verfügbar gewesen wären. Mit den gestiegenen Zinsen gesellt sich eine weitere Herausforderung hinzu, die den bis zu 50% fremdfinanzierten geschlossenen Fonds zu schaffen macht.
Nahversorgung punktet als stabiles Segment
Das Segment verfügt dabei über einen respektablen Track Record. Betrachtet man die Historie im Bereich der geschlossenen Fonds, die im Segment Nahversorgung/Lebensmitteleinzelhandel über mehr als 40 Jahre zurückreicht, so zeigt sich dieses Segment sehr stabil und erfolgreich.
Scope hat 82 Fonds ausgewertet, die in den Jahren 1979 bis 2012 aufgelegt und in den Jahren 1992 bis 2020 aufgelöst wurden. Im Durchschnitt erzielten diese Produkte einen Gesamtmittelrückfluss (nach Steuern unter Annahme der Spitzensteuerbelastung) in Höhe von rund 186% bezogen auf das investierte Eigenkapital, was Scope als sehr gutes Ergebnis ansieht.
Seit Einführung des KAGB wurden 22 Fonds in der Nutzungsart Nahversorgung aufgelegt. Diese leisteten laufende Ausschüttungen zwischen 4,5% und 6,3% p. a. Für neu aufgelegte Fonds lagen die Renditen aufgrund der gestiegenen Asset-Preise in diesem Segment zum Teil darunter.
Für Privatanleger stehen aktuell ein geschlossener sowie drei offene Immobilienfonds mit einem (geplanten) Schwerpunkt bzw. einem signifikanten Gewicht im Bereich Einzelhandel/Nahversorgung zur Verfügung (siehe Tabelle oben).
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Sonja Knorr 
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